Problemas nos condomínios são cada vez mais comuns e impactam diretamente a convivência entre moradores.
Em ambientes com dezenas ou centenas de pessoas, com diferentes valores, culturas e condições socioeconômicas, os conflitos se tornam inevitáveis, especialmente quando falta uma condução técnica e imparcial nas Assembleias Gerais.
A situação piora com a constatação de que mais de 70% das convenções condominiais e regimentos internos, principais documentos que regem os direitos e deveres dos condôminos, contêm erros sérios.
Entre eles, falhas no rateio de despesas, vagas de garagem mal definidas, processos confusos de reformas, prestação de contas, eleição da administração sem critérios claros e quóruns de votação mal estabelecidos.
Esse tipo de desorganização faz com que muitos evitem assumir a função de síndico e outros sequer queiram participar de assembleias, por medo de confrontos e intimidações.
O que poucos sabem é que a legislação oferece soluções viáveis, desde que aplicada com conhecimento técnico e imparcialidade.
Portanto, se você é síndico, gestor, atua em uma administradora de condomínios ou um condômino que busca preservar um ambiente saudável, continue a leitura e descubra como lidar com os principais problemas nos condomínios de forma estratégica e segura.
Boa leitura!
Quais são os principais problemas administrativos?
Inadimplência
Com a redução da multa de atraso de 20% para 2% a partir do Código Civil, em 2003, ocorreu um estímulo à impontualidade.
Qual é a solução?
Alterar a convenção e estipular multas pesadas para impontualidade contumaz e juros superiores a 1% ao mês, de acordo com as disposições contidas no artigo 1.337 do Código Civil, que permitem a estipulação de multas de até 5 vezes o valor da taxa condominial.
Há decisões do Superior Tribunal de Justiça que confirmam a validade de juros de até 10% ao mês.
Divisão das despesas de cobertura e lojas
Centenas de condomínios interpretam erroneamente que a divisão do rateio deveria ser obrigatoriamente pela fração ideal, o que acarreta cobranças abusivas e injustas de unidades com frações ideais maiores.
Em agosto de 2004 o Congresso Nacional aprovou uma nova Lei que alterou o art. 1.336, acrescentando que a divisão das despesas será pela fração ideal, “salvo disposição em contrário”.
Dessa forma, ficou evidente que se deve pagar a mais no rateio somente quando a unidade realmente consome mais que as demais.
Qual é a solução?
Apurar de forma isenta o que a unidade maior ou diferenciada das demais gasta a mais, e sobre aquele item aplicar um percentual diferente de cobrança, evitando assim discussão em juízo, já que a lei veda o enriquecimento sem causa.
Se for apurado que a cobertura/térreo consome e utiliza as áreas comuns da mesma forma, o rateio deve ser igualitário, pois as despesas decorrem dessas áreas e dos empregados e não tem relação com o tamanho do apartamento.
Inúmeras construtoras já modificaram essa disposição em suas convenções. Entretanto, os prédios antigos permanecem com disposições antiquadas que impedem, até mesmo, a valorização dos apartamentos de coberturas/térreo, bem como prejudicam as lojas que não utilizam serviços que não lhe trazem qualquer benefício.
Garagem
Muitas convenções mal redigidas possibilitam o uso abusivo das vagas de garagens, causam confusão sobre o local da vaga de cada apartamento, a colocação de mais carros do que a pessoa tem direito ou a resistência de alguns em utilizar uma vaga pequena ou que exige mais manobras.
Qual é a solução?
Analisar a origem do problema geralmente criado por falta de técnica do construtor que deixou de regulamentar adequadamente a utilização das vagas e, depois, alterar a convenção para inserir uma regra definitiva quanto tal questão, mediante assessoria jurídica de um profissional especializado, providência essa que evitará ações judiciais recorrentes.
É preciso chamar a atenção para o disposto no art. 1.335, II, do Código Civil, que assegura ao condômino o direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais possuidores, bem como da lei proibir o uso nocivo da propriedade.
Desvio de função do empregado
Deixar claro no Regimento Interno que o empregado presta serviços ao condomínio e não aos condôminos individualmente.
Qual a solução?
Esclarecer que caso um condômino tenha interesse em contratar o empregado do condomínio para fins particulares, somente o poderá fazer fora do horário de trabalho e por conta e risco do solicitante.
Prestação de contas
O síndico não presta contas ou o faz de forma a impossibilitar a conferência dos balancetes e dos documentos, já que o tempo reduzido da assembleia inviabiliza a conferência.
Qual é a solução?
Esclarecer na Assembleia e na Convenção que o síndico administra o dinheiro da coletividade devendo dar livre acesso às contas, bem como à documentação, a todos os condomínios sempre que estes requisitarem por escrito.
E quanto a assembleia de prestação de contas, deverá dar acesso a toda documentação de forma prévia, a fim de possibilitar a análise dos documentos com a devida atenção.
Síndico
O síndico faz obras, usa o fundo de reservas de forma irregular e cria taxas extras sem autorização da Assembleia.
Qual é a solução?
Se o síndico não respeitar a assembleia, deve ser notificado para responder com seu patrimônio pessoal pelos prejuízos, além de poder ser destituído.
Diante da insatisfação geral deve ser apresentado um novo candidato a síndico, devendo o administrador ditador ser conscientizado de que o melhor caminho é renunciar para evitar o trauma e o constrangimento de uma destituição.
Ata fraudulenta
O síndico ou secretário redige posteriormente a ata, impedindo sua conferência na hora, favorecendo assim fraudes, a exclusão de pontos debatidos e inclusão de outros que não foram abordados e nem tão pouco aprovados.
Qual é a solução?
Ata é o registro imediato dos atos que foram discutidos e deliberados. Sua redação posterior consiste em relatório e configura, portanto, uma ilegalidade.
Cabe a todos exigirem a redação imediata da ata que deve ser assinada no momento da realização da assembleia, podendo essa ser gravada em vídeo e áudio por qualquer condômino independente de prévia autorização. Alterar a ata pode configura o crime de falsidade ideológica.
Ausência de assembleia
O síndico se recusa a convocar assembleia ou quando o faz não insere na pauta os tópicos e assuntos solicitados pelos condôminos.
Qual é a solução?
Notificar o síndico mediante protocolo para convocar a assembleia conforme os assuntos pautados. Se não o fizer, no prazo estipulado, ¼ dos condomínios poderá fazer a convocação ou solicitar a sua convocação em juízo.
Os problemas no condomínio com os vizinhos
A convivência em condomínio exige cada vez mais habilidade do administrador ou do síndico. Muitas pessoas que passaram a morar em condomínio, nasceram e moraram por décadas em casas amplas, onde gozavam de maior liberdade, espaço, privacidade e consequentemente individualidade.
Portanto, não estão habituadas a conviver com vizinhos tão próximos e a compartilhar áreas de lazer e espaços comuns.
As construtoras, visando reduzir os custos, têm cada vez mais diminuído o tamanho das unidades e dos seus cômodos, além de utilizarem materiais mais baratos para construção.
O problema é que as paredes e lajes em muitos edifícios se mostram menos espessas, facilitando a propagação de sons, exigindo assim maior cuidado com o uso para evitar que seu vizinho seja incomodado.
Assim, é fundamental que todos tenham ciência das previsões constantes na convenção de condomínio e no regimento interno, prezando pela boa convivência condominial, sob pena de, havendo comportamentos reiteradamente contrários, ser aplicada multa por conduta antissocial que, como visto, pode chegar a 10 vezes o valor da quota de condomínio mensal.
É aconselhável, ainda, que a convenção preveja os caminhos e a forma de aplicação de multa de forma clara, bem como a autorização para o ajuizamento da ação de cobrança viabilizando, assim, o recebimento da multa em juízo, caso o infrator se recuse a quitá-la.
Por fim, é importante que a convenção traga previsão quanto as penalidades cabíveis quando existem problemas comportamentais, existindo previsão legal nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil que podem ajudar.
Entretanto, para a alteração da convenção e aplicação de multa de forma a coibir o comportamento antissocial diretamente pelo síndico, é necessária a sua redação de forma técnica e clara, bem como sua aprovação pelo voto correspondente a 2/3 dos condôminos, a fim de que não haja sua anulação em juízo.
Quais são os principais problemas de comportamento nos condomínios?
Atitude antissocial
Vizinho que agride os outros, estaciona seu carro na área de circulação/manobras ou nas vagas dos outros, que abusa no uso da área de lazer, etc.
Qual é a solução?
Promover a alteração da convenção, assessorada por um profissional especializado, inserindo regras para uso dos equipamentos e áreas comuns, além de mecanismos que viabilizem a aplicação de multa de até 10 vezes o valor da quota de condomínio conforme autoriza o Código Civil, além da possibilidade de exclusão do morador antissocial.
Fechamento de varandas
É uma tendência o morador desejar fechar sua varanda para evitar manutenção com pintura constante, limpeza decorrente de poeira e chuva, além de ganhar conforto.
O problema é o fechamento de forma desordenada e diferenciada que acaba por comprometer esteticamente a fachada, com a consequente desvalorização do edifício
Qual é a solução?
Contratar assessoria jurídica para verificar as diversas situações que podem gerar conflitos de maneira a viabilizar a aprovação ou não do fechamento, evitando riscos de multa conforme previsto em alguns municípios ou conflitos diante da falta de harmonia visual.
Uso abusivo das áreas comuns
O proprietário do apartamento situado no último andar se apropria do terraço/telhado. Ignora que essa área é comum, que pertence a todos os condôminos.
Outros alteram as portas das unidades de forma a quebrar a harmonia estética dos corredores ou até fecham o corredor fazendo deste uma extensão da sua unidade sem existir previsão na convenção ou viabilidade técnica por existir outras unidades no andar.
Qual é a solução?
Exigir que o condômino se abstenha de usar indevidamente a área comum sob pena de ser acionado judicialmente e retomada a área, onde será requerida a aplicação de multa visando obrigar o infrator a cumprir a lei e a convenção.
Entretanto, dependendo do edifício, poderá ser previsto na convenção o fechamento que deverá ser utilizado conforme o corredor que se presta ao uso exclusivo de determinada unidade.
Jovens agitados e o excesso de barulho
Som alto, festas sem limites, correria, drogas, vandalismo e falta de respeito com o porteiro/zelador que tenta impor a ordem.
Qual é a solução?
Criar regras de conduta claras no Regimento Interno, especialmente que orientem o uso das áreas de lazer (salão de festas e jogos, quadras, piscina), que deverão ser divulgadas para todos os moradores e pais.
Fazer reunião específica para os jovens e incentivar a participação deles na organização das festas, eventos e das regras conscientizando-os da importância do bem estar de todos que ali convivem. Caso o problema persista, notificar os pais e aplicar multas.
Falta de segurança
Morador que deixa o portão da garagem aberto, deixando estranho ter acesso ao edifício ou o utiliza sem qualquer cuidado o acionamento do portão eletrônico gerando constante manutenção e até o comprometendo de sua vida útil.
Qual é a solução?
A medida mais eficaz consiste em aliar conscientização, prevenção e responsabilização:
- Campanhas educativas devem ser realizadas nas assembleias e reforçadas por meio de comunicados ou circulares, destacando os riscos de assaltos, furtos e invasões decorrentes da negligência no uso do portão;
- É recomendável orientar expressamente os condôminos quanto às condutas seguras, como aguardar o fechamento completo do portão antes de seguir, evitar manobras apressadas e comunicar imediatamente falhas mecânicas ou eletrônicas à administração;
- Deve-se esclarecer que, nos termos do artigo 186 do Código Civil, o morador que causar dano ao patrimônio comum por negligência, imprudência ou imperícia responderá pela indenização integral dos prejuízos, inclusive custos de reparo e manutenção;
- Nos condomínios com porteiros responsáveis pelo controle de acesso, é essencial promover treinamento periódico para garantir que atuem de forma atenta e padronizada, substituindo aqueles que demonstrarem ineficiência ou descuido reiterado.
Infiltração
Problemas com goteiras e mofo proveniente do telhado do prédio ou do encanamento de uma unidade vizinha que geram conflitos entre vizinhos ou em relação ao próprio condomínio.
Qual é a solução?
Exigir do responsável o conserto imediato do problema, bem como a indenização pelos danos causados.
Caso você tenha dúvidas do foco do problema, contrate uma perícia, que se apontar ser do telhado, encanamento comum ou de uma determinada unidade, a qual será paga pelo condomínio que deverá arcar com o conserto do problema, bem como indenizar os danos causados às unidades vizinhas.
Animais de estimação
Ainda é comum encontrar convenções condominiais com disposições ultrapassadas que proíbem a permanência de animais de estimação nas unidades autônomas ou restringem sua circulação aos elevadores de serviço.
Tais cláusulas, contudo, já foram há muito superadas pela jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece o direito de convivência entre tutores e seus animais domésticos como expressão do direito de propriedade e da dignidade da pessoa humana.
A regra atualmente adotada é clara: o animal de estimação que não representa risco à segurança, à saúde ou ao sossego dos condôminos deve ser tolerado, ainda que a convenção disponha em sentido contrário.
Assim, o síndico não pode impedir a mudança de um morador com seu animal apenas com base em proibição genérica, sem a constatação de efetiva perturbação ou risco.
Por outro lado, caso o animal cause incômodo comprovado, seja por barulho excessivo, agressividade ou insalubridade, qualquer condômino poderá requerer sua retirada, desde que apresente provas concretas da irregularidade.
Qual é a solução?
A solução mais equilibrada, e que tem sido amplamente adotada pelos condomínios bem administrados, consiste em prever expressamente, na convenção, regras que regulamentem a permanência e circulação dos animais nas áreas comuns, a fim de evitar abusos tanto por parte dos tutores quanto daqueles que não apreciam a convivência com animais.
Recomenda-se que o texto convencional estabeleça de forma objetiva que:
- os animais somente poderão circular nas áreas comuns devidamente conduzidos por seus responsáveis, com uso de guia e coleira;
- fica vedada a permanência solta ou desacompanhada de animais;
- os tutores têm o dever de higienizar imediatamente o local, caso o animal defeque ou urine nas dependências comuns, sob pena de advertência e, em caso de reincidência, multa.
Dessa forma, preserva-se o equilíbrio entre o direito de convivência familiar com os animais e o dever de respeito à segurança, ao sossego e à salubridade dos demais condôminos, garantindo uma convivência harmoniosa e juridicamente amparada.
Persistindo o problema, a retirada do animal somente poderá ser determinada judicialmente, mediante prova inequívoca do incômodo ou risco à coletividade.
Como podemos ajudar seu condomínio a resolver esses problemas?
Ao longo deste artigo, você viu que os problemas nos condomínios são variados e, muitas vezes, complexos.
Eles envolvem não só questões de convivência, mas também interpretação jurídica, atualização de convenções, aplicação correta da lei e, acima de tudo, decisões técnicas que precisam ser tomadas com segurança.
É justamente nesse ponto que o escritório Kênio Pereira Sociedade de Advogados pode atuar ao seu lado.
Com experiência prática e sólida formação jurídica, oferecemos suporte completo para síndicos, condôminos e administradoras que desejam resolver conflitos com base na lei, e evitar disputas desgastantes.
Veja como podemos auxiliar de forma personalizada:
- Redação ou atualização da convenção e regimento interno: evite cláusulas genéricas ou confusas que geram disputas. Reformulamos os documentos com linguagem clara, técnica e legalmente segura;
- Participação em assembleias condominiais: atuamos como suporte jurídico durante as reuniões, ajudando a orientar decisões importantes com isenção e profissionalismo;
- Pareceres técnicos e notificações extrajudiciais: elaboração de análises jurídicas precisas e comunicação formal que pode evitar conflitos judiciais;
- Assessoria em direito de vizinhança e ações indenizatórias: quando a convivência ultrapassa os limites e causa prejuízos, é preciso agir de forma assertiva, com base na lei e na jurisprudência;
- Atuação em recursos administrativos: oferecemos orientação e defesa em temas específicos como IPTU, ITBI, padronização de fachada, fechamento de varanda e cortinas de vidro.
Contar com um escritório especializado faz toda a diferença entre um conflito recorrente e uma solução definitiva.
Se você busca orientação segura, baseada em conhecimento técnico e jurídico, fale com nossa equipe. Estamos prontos para ajudar seu condomínio a viver com mais ordem, segurança e harmonia.
Conclusão
Chegamos ao final de mais um artigo! Esperamos que você tenha compreendido a importância em identificar e tratar com seriedade os problemas nos condomínios, sejam eles administrativos, estruturais ou comportamentais.
A convivência condominial pode ser muito mais tranquila quando há regras claras, gestão responsável e apoio jurídico especializado.
Muitos conflitos recorrentes surgem justamente da falta de orientação técnica, algo que pode ser evitado com ações preventivas e decisões embasadas na lei.
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Até a próxima!
