Não se discute ser legal o uso da fração ideal para dividir as despesas de manutenção do condomínio, especialmente por existir no Código Civil sua previsão.
Entretanto, o que é comum se observar nas convenções de condomínio é o seu uso de forma equivocada em edifícios com coberturas e unidades com áreas privativas (aptos térreos), bem como em edifícios comerciais os quais possuem lojas com entradas independentes.
Desde 1995 advogamos a tese de que a fração ideal tem sido utilizada de forma errada nos edifícios e empreendimentos que possuem unidades com tamanhos diferentes como coberturas, lojas e apartamentos térreos.
No decorrer dessas quase três décadas, publicamos dezenas de artigos e ministramos diversas palestras em congressos e seminários esclarecendo, de forma robusta, os equívocos jurídicos na estipulação dos rateios, inclusive nos condomínios fechados visando orientar na estipulação de um rateio equilibrado e justo.
Neste artigo, iremos falar sobre o que são despesas condominiais, a diferença de rateio de despesas e imposto e se é injusto cobrar quota de condomínio com base na fração ideal.
Boa leitura!
O que é rateio de despesas?
Rateio de despesas ou divisão de quotas de condomínio é a forma de distribuir os custos comuns do condomínio entre todos os coproprietários das unidades condominiais, podendo este se dar pelo critério da fração ideal, de forma igualitária ou, ainda, por uma modalidade criada especificamente para aquele condomínio.
As contribuições condominiais são divididas em duas categorias:
· 1ª – Despesas ordinárias: que são àqueles referentes à manutenção das coisas comuns utilizadas por todos os condôminos, tais como pagamento de funcionários, manutenção e conservação de equipamentos, custos com limpeza, consumo de água, energia elétrica, gás, elevadores, espaços de lazer e demais áreas comuns do condomínio;
· 2ª – Despesas extraordinárias: que se referem a reformas e obras estruturais, pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, isto é, despesas não usuais e esporádicas.
É importante ressaltar que para divisão dessas despesas, pode se estabelecer um rateio mensal com base na apuração das despesas ou por meio de um valor fixo que se mostra mais viável por facilitar o planejamento por não ser variável, além de evitar polêmicas no caso de uma cobrança por via judicial.
Por que existem tantos equívocos?
É comum observarmos convenções de condomínio elaboradas por engenheiros e incorporadores, as quais, muitas vezes, se tratam de modelos copiados de edifícios antigos.
Ocorre, que o construtor, por desconhecimento técnico da legislação que envolve diversas nuances e conceitos jurídicos, determina que o apartamento com área privativa e/ou as coberturas devem pagar a mais pelo simples fato de possuírem uma área interna maior do que as demais unidades tipo.
Esses equívocos decorrem da falta de aprofundamento da origem da Lei de Incorporações em Condomínio, Lei nº 4.591/64, promulgada para dividir as despesas de construção dos apartamentos vendidos na planta.
À época da elaboração da Lei, era raro existir coberturas ou apartamentos com áreas privativas, sendo a regra os apartamentos serem idênticos e, portanto, quando da convenção de condomínio, bastava aplicar o previsto no art. 12 que trata dos custos da construção para o critério de divisão de despesas condominiais.
Sistematicamente era ignorado o art. 24 que trata das despesas de conservação e manutenção, as quais não têm qualquer relação com fração ideal estabelecida na Lei n°4.591/64 para dividir despesas de construção.
Ao longo dos anos, tornou-se mais frequente encontrar edifícios com uma variedade de tamanhos de apartamentos.
É comum vermos prédios que possuem coberturas, apartamentos com áreas privativas, passando a existir empreendimentos com formados diferentes, mistos, conjugados com partes comerciais e diversos acessórios que tornam o rateio mais complexo.
Essa diversidade motiva a necessidade de um entendimento mais aprofundado da legislação para evitar desproporcionalidades no rateio de despesas e não gerar desequilíbrio na cobrança das quotas condominiais.
Apesar da evolução na arquitetura, as convenções de condomínio permaneceram inalteradas, resultando em uma confusão entre despesas condominiais e despesas de construção.
Essa falta de distinção levou à criação de inúmeras convenções que, de maneira infundada, estipulam que as despesas do condomínio devem ser divididas, unicamente, com base na fração ideal.
O que observamos é que em determinados casos, o construtor confunde a quota (chamada erroneamente de taxa de condomínio) com efetivo imposto, como se fosse a cobrança do IPTU, ITBI que se baseiam no valor venal do bem ou a cobrança dos custos da construção.
A questão é complexa, pois os próprios legisladores do Código Civil de 2002 confundiram o assunto.
Somente em 2004, com a Lei nº 10.931/04, corrigiu-se a redação do §3º do art. 1.331, que erroneamente afirmava que a fração ideal era proporcional ao valor da unidade, quando, na verdade, esse critério se aplica exclusivamente à construção do edifício.
O que são despesas condominiais?
As despesas condominiais são os custos que compõem a quota de condomínio. Essas despesas abrangem todas as áreas comuns de um edifício, incluindo portaria, escadas, corredores, garagem, elevadores, telhados, salão de festas, jardins e áreas de lazer.
Elas são regulamentadas pelo artigo 1.331 do Código Civil e cobrem todos os itens situados fora dos apartamentos, os quais consiste na área privativa.
A utilização das áreas comuns pelos condôminos resulta nas despesas condominiais que compõem a quota de condomínio, sendo que tal uso não tem qualquer relação com os custos internos do apartamento.
Esta quota é derivada dos custos de manutenção das áreas comuns e dos serviços prestados pelos empregados para conservar essas áreas, conforme estipulado no art. 24 da Lei nº 4.591/64.
Já o art. 19 da Lei 4.591/64, bem como o art.1.335 do Código Civil são taxativos ao proibirem qualquer coproprietário utilizar de forma exclusiva ou desigual as áreas comuns de forma que todos podem se beneficiar e usufruir de forma semelhante dos serviços que geram as despesas condominiais.
As perícias técnicas realizadas nos processos judiciais confirmam que é ilógico argumentar que as coberturas ou os apartamentos térreos com áreas privativas devem pagar mais por essas despesas condominiais que, repita-se, são geradas pelas áreas comuns do edifício, sendo óbvio que não têm relação com as áreas internas dos apartamentos.
É claro que exigir do proprietário da cobertura ou de um apartamento com área privativa uma contribuição maior nas quotas condominiais viola o princípio da boa-fé (conforme o art. 422 do Código Civil) e resulta em enriquecimento sem causa dos proprietários dos apartamentos padrão, situação essa vedada pelo art. 884 do Código Civil.
Afinal, a quota condominial refere-se exclusivamente às despesas de manutenção das áreas comuns e ao pagamento dos funcionários do edifício, que são utilizados igualmente por todos os moradores.
O rateio de despesas se confunde com imposto?
O rateio de despesas de conservação e manutenção do edifício não gera taxa e não se confunde com imposto, mas sim quota de condomínio.
É importante esclarecer que a legislação tributária brasileira define como taxa a contraprestação de um serviço público ou benefício específico realizado pelo Estado, não tendo qualquer correlação com quota condominial.
Tampouco há que se falar em quota de condomínio como se fosse imposto, pois esse se destina a financiar o Estado e suas atividades de maneira geral, diferenciando-se da taxa por não ter uma finalidade específica.
Ora, o rateio de despesas, como visto neste artigo, se presta para custear as despesas oriundas das áreas comuns dos edifícios, das manutenções e dos prestadores de serviço que são, igualmente, usufruídos por todos os condôminos e, como tal, devem ser rateados de forma igualitária.
Confusão entre condomínio geral e condomínio edilício: o que é fração ideal?
Como visto, o conceito de fração ideal se originou pela Lei nº 4.591/64, criada para fins de dividir as despesas de construção das unidades vendidas na planta, sendo lógico se pagar mais por uma unidade que seja maior que outra.
Mencionada Lei, seguindo uma ordem das etapas de edificação nos artigos 1º ao 3º, deixa claro que um edifício não se confunde com a concepção de condomínio geral ou voluntário previsto nos arts. 1.314 e 1.315.
No condomínio geral, se três pessoas compram um automóvel, sendo que uma contribui com 10%, outra com 60% e a terceira com 30% na aquisição, caberá às três pagarem por sua manutenção e despesas.
No momento que ocorrer a troca dos pneus ou a compra de motor novo, bem como no pagamento do IPVA, caberá a cada uma pagar conforme o seu percentual.
Isso é o condomínio geral, o qual é muito diferente do condomínio edilício que é dividido em dois tipos de propriedade.
Conforme os artigos 1º a 3º da Lei 4.591/64, replicados nos artigos 1.331 e 1.332 do Código Civil, um condomínio edilício possui uma estrutura distinta, composta por dois tipos de propriedade: a área privativa, que é o apartamento, e as áreas comuns.
As áreas comuns incluem todos os espaços fora do apartamento, tais como:
- Portaria;
- Halls;
- Escadas;
- Elevadores;
- Corredores;
- Telhado;
- Salão de festas;
- Jardins;
- Quadras de esportes.
Como proprietários de unidades condominiais, os condôminos, também denominados coproprietários, têm o dever de arcar com as despesas mensais do condomínio, incluindo os custos comuns compartilhados.
É importante ressaltar que esses custos são obrigatórios por lei e devem ser distribuídos de maneira justa entre todos os moradores, independentemente do tamanho de suas unidades.
Garantir a equidade no uso e aproveitamento dos recursos comuns é essencial para a harmonia e funcionamento adequado do condomínio.
Por sua vez, em relação aos impostos incidentes sobre o apartamento, tais como IPTU ou o ITBI, quando da compra e venda, a responsabilidade se dará com base na fração ideal do apartamento, ou seja, no seu valor de venda, motivo pelo qual o IPTU de cada apartamento de tamanho diferente é distinto do outro.
Conforme estipulado no art. 12 da Lei 4.591/64, a fração ideal é um critério fundamental para a divisão dos custos de construção em condomínios.
Essa medida, localizada no capítulo III da legislação, define a separação das propriedades e as diretrizes para a construção do edifício.
A fração ideal é calculada pela divisão da área da unidade pela área total do terreno, independente do uso das áreas comuns do condomínio.
É injusto cobrar o rateio de despesas pela fração ideal?
Como visto, a quota de condomínio não guarda nenhuma relação com o tamanho do apartamento, pois traduz os gastos comuns de todos os condôminos em relação às áreas comuns e despesas de manutenção do condomínio.
Há mais de 28 (vinte e oito) anos defendemos a tese do rateio igualitário e nunca alegamos a ilegalidade da utilização do critério da fração ideal para divisão de quotas condominiais, especialmente porque a própria Lei permite estipular o rateio por este critério.
Contestamos, contudo, o abuso da cobrança das quotas de condomínio do proprietário de apartamentos com áreas maiores que as unidades tipo, tais como os donos de coberturas, uma vez que como visto, as quotas são calculadas sobre gastos que decorrem das áreas comuns que são disponibilizados a todos os moradores igualmente.
As duas leis (4.591/64 e o Código Civil) que regulamentam os condomínios são claras em proibirem taxativamente qualquer condômino de utilizar a mais as áreas comuns e, se todos têm o mesmo direito de usar de forma igual, se mostra racional, honesto pagar na mesma medida, ou seja, igualmente em respeito ao princípio constitucional da isonomia.
Para exemplificar, imaginemos que um prédio de 9 (nove) andares teve que trocar a fechadura da porta da entrada do condomínio, tendo sido cobrado o valor de R$270,00 por 9 (nove) chaves, ou seja, com o custo de R$30,00 por cada chave, sendo 1 (uma) para a cobertura e 8 (oito) para os apartamentos.
Diante do fato da fração ideal da cobertura ser o dobro, o síndico divide o valor de R$270,00 por 10 = R$27,00.
Temos como resultado cada apartamento tipo, que deveria arcar com os R$30,00 referente a sua chave, somente pagando R$27,00.
Já o proprietário da cobertura recebe a mesma chave, mas paga R$54,00. Isso é honesto? É justo? A lei protege tal abuso ou isso fere os artigos 422 e 884 do Código Civil?
É inequívoco que não! Essa situação traduz enriquecimento sem causa dos demais condôminos em relação ao proprietário da cobertura, pois beneficia a eles pagarem, por um mesmo motivo, valor menor do que o custo real.
Há outros argumentos que reforçam a nossa tese que podem variar conforme o caso concreto, sendo que nos limitamos a citar alguns que são mais comuns nas edificações em geral.
Conclusão
Chegamos ao final de mais um artigo. Esperamos que você tenha compreendido tudo sobre o rateio de despesas.
Ao longo do texto, percebemos que se todos têm o direito de usufruir das áreas comuns e dos serviços do condomínio de maneira equânime, por força legal, se mostra injusto e desproporcional cobrar pelo uso da mesma área e dos mesmos serviços valores distintos somente em decorrência do tamanho do apartamento.
O fato de ter um apartamento maior ou menor, não distingue a utilização dos serviços prestados a todos os condôminos, inclusive por ser vedado em nossa legislação.
Se você gostou deste artigo, compartilhe-o nas suas redes sociais, e confira outros conteúdos interessantes em nosso blog.
Até a próxima!
