A regularização de imóveis por meio da usucapião é um tema relevante e recorrente no direito imobiliário, especialmente para quem busca segurança jurídica sobre a posse de um bem.
Neste artigo, você aprenderá como funciona a usucapião, os principais tipos existentes e os requisitos legais necessários para garantir esse direito.
Se você tem dúvidas sobre o tema ou deseja entender como ele pode ser aplicado ao seu caso, continue lendo e confira as informações essenciais.
Boa leitura!
O que é Usucapião?
A usucapião é um instituto jurídico que permite que uma pessoa adquira a propriedade de um bem após utilizá-lo de forma contínua e sem contestação durante determinado período de tempo.
A ação de usucapião pode ocorrer de diferentes formas, dependendo das características do bem, do prazo e das circunstâncias em que se dá a posse.
Entre as principais modalidades, destaca-se a usucapião familiar, que envolve questões específicas relacionadas a bens de famílias, e a usucapião urbana, prevista para regularizar situações típicas do meio urbano.
Usucapião Familiar
Quando a usucapião familiar é pleiteada, mesmo que o imóvel esteja em nome de outro cônjuge ou de terceiros, aquele que reside de forma contínua no imóvel tem direito à sua posse.
Contudo, para que haja a declaração dessa modalidade de usucapião, é necessário, além do exercício da posse mansa e tranquila, que alguns requisitos sejam cumpridos.
Legalmente, o art.1240-A do Código Civil dispõe quatro requisitos para tanto, senão vejamos:
- Posse mansa, pacífica e contínua: o possuidor deve ter tido a posse do imóvel de forma ininterrupta e sem oposição de terceiros;
- Residência no imóvel: a posse deve ser exercida como residência da pessoa ou da sua família;
- Prazo de 2 anos: o prazo mínimo de posse necessário para que a usucapião familiar seja pleiteada é de 2 anos, como estabelecido pela legislação;
- Imóvel destinado à moradia: o imóvel usucapiendo deve ser destinado à moradia, e a área não pode ultrapassar 250 metros quadrados.
Todavia, além desses, também é necessário que um dos cônjuges saia de forma voluntária da residência e se afaste, totalmente, do convívio familiar, caracterizando efetivo abandono do lar.
A jurisprudência considera que o abandono do lar não se trata, apenas, do afastamento físico de uma das partes, mas efetiva ausência de assistência moral e material à família.
Usucapião em caso de inventário
É comum nos depararmos com situações em que várias pessoas são donas em conjunto de um mesmo imóvel porque o receberam em herança.
Ocorre que é impossível dividir esse imóvel, seja ele casa ou apartamento em partes iguais o que implica, então, no surgimento de um condomínio forçado que pode trazer situações diversas, tais como um dos coproprietários se recusar a contribuir com as despesas de conservação, algum desejar usá-lo com exclusividade, outro pretender o seu aluguel e etc.
Nesses casos, quando não há harmonia entre os coproprietários, o cenário ideal para evitar problemas futuros seria a venda do imóvel com a distribuição do dinheiro conforme a cota-parte de cada um.
Todavia, a venda do imóvel muitas vezes não ocorre porque sequer é aventada essa hipótese, e o apartamento ou a casa da família está ocupada por um dos coproprietários por muitos anos.
Embora o requisito da posse contínua, mansa e pacífica seja fundamental para que a usucapião se concretize, a simples posse não garante o direito de usucapião, como é previsto no art.1242 do Código Civil.
É necessário que a pessoa que esteja na posse contínua e sem contestação do bem aja como efetivo dono, isto é, realizando as manutenções necessárias para a conservação do imóvel, pagando as taxas, impostos e conforme o caso, a quota de condomínio por um período longínquo e sem qualquer ressalva dos demais que passam a ignorar o bem, para que se configure a usucapião.
Certamente, você já ouviu dizer que “o direito não socorre aos que dormem” e no caso da usucapião, são dezenas de casos em que, em decorrência da omissão e desinteresse, bem como da falta de orientação especializada e de atitudes técnicas, alguns herdeiros perdem a propriedade do imóvel herdado.
É importante destacar que a usucapião pode ser, inclusive, pleiteada mesmo em face da pendência do inventário.
Usucapião Urbana
A usucapião urbana é uma das formas mais comuns de regularização fundiária, especialmente em grandes centros urbanos, onde as áreas ocupadas frequentemente pertencem a terceiros ou a entes públicos.
Os requisitos para usucapião urbana são idênticos aos já explicitados acima, destacando-se, contudo, que a Constituição Federal e o Código Civil estabelecem expressamente a impossibilidade da aquisição de imóveis públicos por usucapião, independente do tempo exercido na posse do imóvel.
Entendemos que a usucapião urbana surgiu no contexto de atender o interesse social e a regularização de posses, proporcionando acesso à moradia para aqueles que ocupam terrenos abandonados por anos.
Há vários tipos e possibilidade de usucapião, sendo que citamos alguns a seguir:
Prazo de 15 ou 10 anos
Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Entretanto, esse prazo poderá ser reduzido para dez anos se no imóvel o possuidor residir ou ter realizado nele obras ou serviços de caráter produtivo.
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos, situação essa que pode ser a solução para os compradores de unidades da planta em que a construtora faliu ou que não transferiu a propriedade por falta de documentação da incorporação.
Prazo de 5 anos
Não tendo o possuidor nenhum outro imóvel urbano ou rural, caso utilize como moradia edificação urbana com até 250 m², por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, adquirir-lhe-á o domínio, ou seja, o título de propriedade.
Conclusão
Assim, a ação de usucapião desempenha um papel fundamental no direito imobiliário, oferecendo uma solução para regularizar a posse de bens imóveis e promover a justiça social, estando claramente vinculada à função social da propriedade.
No contexto de usucapião familiar e usucapião urbana, a legislação brasileira busca atender às necessidades de diferentes tipos de posseiros, considerando os prazos, os requisitos legais e as peculiaridades de cada situação.
Em casos envolvendo inventário, especialmente quando há herdeiros disputando a posse do bem, a usucapião pode ser um instrumento importante para regularizar a situação de posse, e é fundamental que àqueles que acreditam ter o direito da usucapião busquem profissionais especializados no Direito Imobiliário para assegurar seu direito, pois é necessário estar atento aos prazos e às condições para pleitear a usucapião de maneira eficiente e dentro dos limites estabelecidos pela legislação.
Por fim, cabe salientar ser importante analisar todas as circunstâncias que envolvem o imóvel e a forma que ocorre o exercício da posse que pode viabilizar a ação a partir transcurso de tempo de 2, 5, 10 ou 15 anos conforme o caso.
É importante pontuar que esse prazo pode ser alcançado durante a tramitação do processo judicial, bem como que neste caso específico, admite-se a usucapião de bem em condomínio se o imóvel a ser adquirido mediante a usucapião for contíguo.
Dito isso, o assunto que envolve a propriedade do imóvel por meio da usucapião é complexo e exige a análise de requisitos legais e o conhecimento da jurisprudência aplicável ao caso, motivo pelo qual deve ser realizada consulta prévia com um advogado especializado na área, pois são muitas as peculiaridades de cada caso, bem como a possibilidade de seu requerimento sem a necessidade de autorização ou processo judicial.
Se você se interessou pelo tema ou tem dúvidas sobre como ele pode ser aplicado em diferentes situações, continue acompanhando nosso blog para mais conteúdos informativos sobre Direito Imobiliário e temas relacionados.
