Convenção de condomínio: o que é, quando e porquê atualizá-la?

Uma das dúvidas mais frequentes é quando devo atualizar a convenção de condomínio? A resposta é direta: o quanto antes.

Quando administram relações jurídicas de forma informal ou amadora, os responsáveis acabam inevitavelmente gerando conflitos que poderiam ser evitados com regras bem definidas e alinhadas às inovações legislativas e jurisprudenciais.

É comum observar que, em muitos condomínios onde há clima de harmonia e respeito, síndicos e conselheiros adotam a postura de não revisar ou atualizar a convenção de condomínio.

Alegam que, diante da ausência de problemas, não há necessidade de corrigir erros, lacunas e omissões, frequentemente presentes em convenções antigas ou elaboradas por construtoras que se utilizam de modelos que deixam de contemplar as particularidades do empreendimento.

O problema é que muitas dessas convenções não abordam de forma clara e eficaz temas polêmicos, como a aplicação de multas para condutas antissociais ou a definição correta dos quóruns importantes para deliberações em assembleia e além disso, se mostram ultrapassadas.

E, enquanto tudo parece funcionar, essas falhas passam despercebidas. Portanto, quer entender por que essa atualização é tão importante e como evitar dores de cabeça futuras?

Acompanhe o artigo até o final e descubra o momento ideal para revisar a convenção de condomínio.

Boa leitura!

O que é a convenção de condomínio e qual a sua importância?

A convenção de condomínio é um documento essencial que reúne as regras específicas de organização, administração e convivência dentro de um edifício, conjunto residencial ou comercial.

Ela funciona como uma espécie de “lei interna”, que define desde definição das unidades, uso das áreas, suas destinações, de rateio das despesas até os direitos e deveres de cada condômino.

Mais do que uma formalidade, essa convenção garante segurança jurídica às decisões coletivas, auxilia na resolução de conflitos e orienta o funcionamento cotidiano do condomínio.

Como a convenção de condomínio é elaborada?

A criação da convenção de condomínio deve ser um processo coletivo, envolvendo a participação dos proprietários das unidades.

Para que ela seja válida legalmente, é necessário o apoio de pelo menos dois terços dos condôminos, conforme determina a legislação brasileira. Esse quórum é fundamental para garantir legitimidade ao conteúdo aprovado.

Após a elaboração e aprovação do texto, os responsáveis devem registrar o documento em cartório de registro de imóveis, garantindo sua eficácia e obrigatoriedade para todos os moradores e usuários.

Embora, em tese, os próprios condôminos possam redigir a convenção, é altamente recomendável contar com o apoio de um advogado especializado, que orienta sobre os aspectos legais e ajuda a evitar conflitos decorrentes de uma redação confusa ou juridicamente frágil.

Não são raros os casos em que convenções redigidas de forma amadora acabam gerando prejuízos significativos, conflitos recorrentes e, em muitos casos, tornam insustentável a convivência entre os condôminos.

A insegurança daí decorrente pode, inclusive, levar à desvalorização das unidades e saída de moradores que não encontram no condomínio a segurança e tranquilidade que se espera.

A experiência demonstra que um dos erros mais graves é justamente a elaboração da convenção sem orientação.

Ignora-se que o documento possui natureza jurídica e servirá de parâmetro para o Poder Judiciário decidir os conflitos.

Por isso é fundamental que o advogado responsável por sua redação tenha pleno domínio das questões processuais que orientam as decisões, a fim de construir cláusulas que tragam objetividade, evitem dúvidas e proporcionem clareza e segurança nas assembleias.

Uma vez registrada, a convençãopassa a regulamentar a propriedade, sendo oponível a todos que tiverem acesso ao condomínio.

Destacamos que é de responsabilidade do síndico zelar por seu cumprimento e garantir que as normas sejam respeitadas no dia a dia do condomínio.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

Entenda a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno.

O regimento interno de um condomínio funciona como um manual prático para o dia a dia dos moradores.

Embora também trate de normas e responsabilidades, seu foco principal é organizar o convívio coletivo, garantindo uma convivência harmoniosa entre os condôminos.

Enquanto a convenção do condomínio define aspectos mais estruturais e jurídicos, como a divisão das áreas comuns e privadas, o regimento interno se volta para questões mais cotidianas, regulamentando regras de boa vizinhança.

No regimento interno, por exemplo, são descritas as regras para uso de espaços como a garagem, salão de festas e demais áreas de lazer, horários permitidos para reformas, orientações sobre mudanças, funcionários, descarte de lixo, limpeza das áreas comuns, entre outros pontos que interferem diretamente na rotina dos moradores e usuários.

Assim, podemos entender o regulamento interno como uma ferramenta essencial para manter a ordem e o bem-estar na vida condominial, servindo como um guia prático de comportamento e convivência.

De forma prática, a diferença se assemelha entre uma lei e um decreto que a regulamenta, não podendo uma cláusula do regimento afrontar o que determina a convenção, pois essa prevalece.

Entretanto, a convenção não pode afrontar disposições legais, exceto quando autorizado pela lei, como se verifica nos artigos 1.334 e 1.336, § 1º do CC que concede determinada autonomia aos condôminos.

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Ação tardia

Somente quando ocorre um atrito ou quando um novo morador surge no prédio questionando tudo, agindo de forma antissocial ou se recusando a pagar as quotas, é que a coletividade, que sempre viveu em paz, percebe a importância de ter uma convenção redigida com técnica.

Diante de tantos problemas novos, a administração fica desnorteada, sem saber o que fazer.

Nem mesmo o advogado do condomínio tem segurança ou instrumentos adequados para coibir os problemas, já que a convenção e o regimento interno são confusos e omissos.

É comum, inclusive, as falhas e omissões só serem descobertas ou reconhecidas quando o condomínio perde um processo judicial, que poderia ser evitado se a convenção tivesse sido revisada.

E o pior é que quem insistiu em não atualizar a convenção de condomínio se esquece que assumiu o risco e coloca a culpa no Juiz que julgou o processo.

Dessa forma, depois de ter prejuízo é que os condôminos tomam conhecimento que deveriam ter providenciado uma redação técnica e profissional da convenção antes de procurarem o Poder Judiciário ou serem nele acionados.

Qual o momento ideal para atualizar a convenção de condomínio?

Apesar de haver ótima convivência em um condomínio, é importante ressaltar que provavelmente haverá uma ou outra mudança no edifício, sendo impossível prever quem irá ocupar a unidade.

Diante do fato da lei exigir o quórum de 2/3 do condomínio, ou seja, a aprovação, por exemplo, de 40 unidades num edifício de 60 apartamentos, é importante que os condomínios aproveitem o bom clima e a convivência pacífica existente para aprovar a atualização da convenção, evitando que situações simples se tornem traumas no condomínio por ausência de regulamentação.

O que se verifica, usualmente, é que as convenções elaboradas pelas construtoras são cópias convenções de outros edifícios, sem considerar que cada condomínio, a depender de suas características, possuem peculiaridades e problemas específicos.

Isto é: um edifício de alto luxo, com ampla área de lazer, sauna, piscina, quadras, etc, necessita de uma regulamentação bem mais completa que um edifício simples, sem espaços de lazer, garagem e porteiros.

Além disso, os conceitos de moradia e uso não são os mesmos em todas as regiões e classes sociais, devendo a convenção de condomínio ser adequada a cada edifício, não existindo uma fórmula única e pronta.

Vemos a grande dificuldade das administrações conseguirem a adesão de 2/3 dos coproprietários, especialmente em edifícios com grande número de unidades.

Mas, havendo um clima de harmonia e de satisfação, esse é, sem dúvida, o melhor momento para que conseguir a adesão de tantos condôminos para que seja aprovado um documento fundamental para a valorização e regulamentação da convivência em comum.

Como o Kênio Pereira Sociedade de Advogados pode te auxiliar?

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Conclusão

Chegamos ao final de mais um artigo! Esperamos que você tenha compreendido o que é a convenção de condomínio e por que ela exerce um papel tão relevante na vida dos condôminos.

Ela é a base legal que orienta decisões, define responsabilidades e evita conflitos desnecessários no dia a dia.

Agora que você está por dentro do assunto, que tal continuar aprendendo? Explore outros conteúdos do nosso blog e aprofunde ainda mais seus conhecimentos sobre Direito Imobiliário e Condominial.

Até a próxima!