O aumento de 8,6%, ou seja, de 1.830.000 de pessoas que residem em imóveis alugados no período de entre os anos de 2000 a 2022, conforme o Censo Demográfico 2022 do IBGE, reflete a crescente demanda por contratos de aluguel.
Esse tipo de transação, embora comum, envolve questões legais que exigem cuidado, especialmente quando surgem disputas sobre despejo, renovação, obras, revisão do valor, venda do imóvel ou garantias locatícias.
Em termos práticos, o contrato de aluguel é um acordo formal entre locador e locatário, estabelecendo direitos e deveres para ambas as partes durante o período de locação do imóvel.
Embora o processo pareça simples, ele tem implicações jurídicas significativas, principalmente em caso de descumprimento de cláusulas ou litígios.
Neste artigo, vamos explicar de maneira objetiva o que é o contrato de locação, como ele funciona e quais repercussões podem surgir ao longo de sua vigência, desde questões relacionadas ao pagamento até as possíveis ações legais que podem ser tomadas em caso de descumprimento.
Boa leitura!
O que é contrato de aluguel?
O contrato de aluguel é um documento jurídico que define as obrigações e os direitos tanto do proprietário (denominado locador) quanto do inquilino (também denominado locatário) em relação à locação de um imóvel.
Esse instrumento assegura que todas as partes envolvidas no processo cumpram as condições estabelecidas, garantindo uma negociação clara e com respaldo legal.
Assim, o contrato oferece a tranquilidade necessária para que o cumprimento das cláusulas acordadas seja efetivo, proporcionando segurança jurídica e evitando dúvidas que possam gerar disputas no futuro.
Despejo: as formas previstas em Lei
A ação de despejo ocorre quando o locador busca retomar a posse do imóvel alugado e pode decorrer de diversos fatores tais como a inadimplência do inquilino, sublocação ou o término do prazo contratual.
Abaixo, você verá quais são as principais formas de despejo previstas na legislação brasileira. Confira:
Despejo por falta de pagamento
O locador pode solicitar o despejo do inquilino quando houver falta de pagamento do aluguel ou dos encargos (IPTU ou quota de condomínio), não havendo prazo mínimo do atraso para tanto e sequer obrigação de notificação extrajudicial prévia.
Isso porque o art. 23,I, da Lei do Inquilinato é expresso ao prever que é obrigação do locatário pagar pontualmente a aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado.
Caso o inquilino deixe de quitar toda a dívida atualizada no prazo de 15 dias, a contar do dia que ocorrer a citação, o juiz proferirá a sentença determinando a desocupação.
Portanto, se o inquilino quitar a dívida, pagando também as custas do processo e os honorários do advogado do locador, o processo será encerrado e a locação mantida.
Mesmo que o inquilino venha entrar do Recurso de Apelação para o Tribunal de Justiça, o locador poderá requerer a execução da sentença de desocupação, já que o recurso não tem efeito suspensivo.
Despejo por descumprimento de outras obrigações contratuais
Além da inadimplência, o contrato de locação pode estabelecer outras obrigações que o inquilino deve cumprir, tais como o uso adequado do imóvel, não transmitir a posse para terceiros sem autorização, pagar pontualmente obrigação acessória tal como a contratação de um seguro contra incêndio, seguro fiança ou, ainda para realização de reparos urgentes de danos que deu causa.
Nessas hipóteses, caso haja descumprimento de qualquer uma dessas cláusulas, o locador
pode ajuizar a ação de imediato.
Por isso é importante que as partes, locador e inquilino, se atentem às cláusulas contratuais previstas a fim de não terem surpresas durante a vigência do contrato de locação.
Despejo por término do prazo
De acordo com o art. 46, Lei 8.245/91 na locação residencial ou conforme o art. 57 no caso de locação não residencial, quando o contrato de aluguel tem prazo determinado e este chega ao fim, o locador pode requerer o despejo, desde que não haja interesse na prorrogação do contrato ou renovação do prazo contratual, denominando-se essa ação de “despejo por denúncia vazia”.
O procedimento, nesse caso, é mais simples, já que a obrigação do inquilino de permanecer no imóvel encerra com o término do contrato e não se pode postergar o contrato com o interesse apenas de uma das partes, nos casos de locação residencial ou não residencial.
Prorrogação automática por prazo indeterminado e a notificação para desocupar
Ao final do prazo determinado no contrato, tendo ficado o locador e o inquilino inertes por mais de 30 dias e havendo a manutenção do inquilino na posse do imóvel este estará prorrogado por prazo indeterminado por força legal.
Nesta situação, a qualquer momento o inquilino poderá mudar, bem como o locador requerer a desocupação do imóvel, mediante a prévia notificação com o prazo de 30 dias,
inexistindo multa rescisória.
Despejo por Necessidade do Imóvel (Art. 9º, § 2º)
Em alguns casos, o locador pode pedir o despejo do inquilino mesmo sem haver inadimplência ou descumprimento das obrigações contratuais.
A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de despejo por “necessidade” do imóvel, ou seja, quando o locador ou seus familiares precisarem do imóvel para morar.
Nesses casos, é fundamental que seja comprovada a necessidade e, para locações com prazo determinado, o pedido de despejo somente pode ocorrer no final do contrato.
Mas o que acontece se o interesse do locador for a venda do imóvel? Nessas situações, a princípio, o locador deve ofertar o imóvel ao próprio inquilino, informando o valor do bem antes de ofertá-lo a terceiros, pois caso essa preferência não seja respeitada, pode haver a contestação da venda em juízo.
Caso o inquilino não tenha interesse na aquisição, sendo o imóvel vendido, poderá o novo proprietário pedir o despejo, mesmo estando em vigor o prazo determinado do contrato, desde que respeite o prazo de 90 dias para desocupação, de acordo com o art.8º da Lei de Inquilinato.
Ação Renovatória: requisitos e procedimentos
Nos casos dos contratos de aluguel não residencial (comercial, industrial ou de prestação de serviços) os inquilinos possuem uma forma de assegurar a renovação de seu contrato quando há recusa pelo locador. Contudo, alguns requisitos devem ser observados. Veja!
- Tipo de locação: a Ação Renovatória é aplicável, exclusivamente, a contratos de aluguel de imóveis não residenciais, sendo vedada para locações residenciais;
- Duração do Contrato: o contrato deve ter sido celebrado por, no mínimo, cinco anos, com o mesmo locatário, sendo admitida a soma de prazos de contratos firmados por prazos inferiores;
- Exercício Regular da Atividade: o inquilino deve comprovar que está exercendo regularmente a atividade no imóvel locado, por pelo menos 3 anos, de acordo com o que foi acordado no contrato, sem que haja nenhuma inconsistência;
- A ação renovatória dever ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, ou seja, no penúltimo semestre.
Estando cumpridos estes requisitos, poderá o inquilino ajuizar a Ação Renovatória, buscando obter novo prazo de cinco anos, o que gera uma grande estabilidade para o negócio exercido no imóvel.
Ressalta-se que a ação renovatória deve ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato.
Se o inquilino não ingressar com a ação dentro deste período, perderá o direito à renovação e poderá ser despejado ao final do contrato, mesmo que tenha exercido sua atividade comercial de forma regular e contínua durante o período contratual, não havendo possibilidade obter novo prazo de contrato sem a anuência do locador.
Portanto é fundamental o inquilino ficar atento ao prazo e consulte um advogado especializado para garantir o cumprimento dos requisitos legais e a renovação do contrato.
Garantias no contrato de aluguel
Em contratos de aluguel, o locador busca se proteger contra o risco de inadimplência do
inquilino.
Para isso, é comum a exigência de garantias, sendo as mais populares o fiador, o seguro fiança e a caução.
Fiador
A figura do fiador é a mais tradicional nas locações. Trata-se de uma pessoa que se compromete a pagar a dívida do inquilino, caso este não o faça.
O fiador assume a responsabilidade perante o locador, respondendo pelos débitos do inquilino, inclusive as despesas judiciais.
Vale destacar que o fiador deve ter condições financeiras para honrar a dívida, e sua responsabilidade abrange todas as obrigações assumidas pelo inquilino, podendo responder, inclusive com seus bens pessoais caso haja inadimplência.
Seguro Fiança
O seguro fiança tem ganhado destaque como uma alternativa ao fiador. Nesse caso, o locatário contrata uma apólice de seguro junto a uma seguradora, que garante o pagamento das obrigações contratuais em caso de inadimplência, usualmente até o limite de 30 vezes o valor do aluguel.
Uma das vantagens do seguro fiança é que o inquilino não precisa buscar um fiador, o que pode ser uma dificuldade em alguns casos.
No entanto, o seguro fiança também envolve custos adicionais, que podem ser mais elevados dependendo do valor do aluguel e da cobertura contratada.
Caução
O inquilino oferece um valor em dinheiro, bens ou imóveis como garantia para o cumprimento do contrato.
Esse valor pode ser utilizado para cobrir dívidas caso o inquilino não pague os aluguéis ou
outros encargos.
É importante destacar que não é admissível a exigência simultânea de mais de uma garantia, o que pode gerar dificuldades para o inquilino que não possui um cadastro robusto.
Conclusão
O contrato de aluguel, embora seja um instrumento comum e essencial para a locação de imóveis, traz consigo uma série de questões legais que exigem conhecimento e atenção, motivo pelo qual utilizar um contrato padrão para todos os casos pode trazer mais prejuízos do que benefícios.
Por ser o contrato o documento que regerá a locação, é fundamental que seja elaborado de forma clara e precisa, com o devido acompanhamento de um advogado especializado, para assegurar a segurança de todas as partes envolvidas e solucionar as dúvidas evitando, assim, ações de despejo ou assegurando o prazo para o ajuizamento da ação renovatória.
Assim, é importante que tanto locadores quanto inquilinos estejam bem informados e assessorados sobre os seus direitos e deveres a fim de manter uma relação contratual
equilibrada e justa.
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Até a próxima!
