A locação de imóveis urbanos no Brasil é regulamentada pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.
Ela é responsável por disciplinar as relações entre os locadores e locatários nas transações que envolvem residências, comércios, indústrias, bem como shopping centers.
O Código Civil regula as locações que envolvem bens móveis, como vagas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos, espaços destinados à publicidade e imóveis localizados em apart-hotéis, hotéis e o arrendamento mercantil, permitindo maior liberdade na elaboração dos contratos.
Neste artigo, você vai entender o que é a Lei do Inquilinato e vamos explicar a possibilidade do locador e do locatário criarem cláusulas específicas, as quais podem alterar completamente o resultado do negócio.
Fazer uso dessa expertise faz uma grande diferença se comparados aos contratos baseados em modelos, copiados com cláusulas genéricas, pois um contrato de locação elaborado por um especialista, que visa proteger interesses específicos do locador ou do locatário, traz inúmeros benefícios.
Boa leitura!
O que é a Lei do Inquilinato?
A atual Lei do Inquilinato entrou em vigor em 18 de outubro de 1991. Essa legislação é fundamental na definição das cláusulas dos contratos de locação de imóveis urbanos, abrangendo tanto as propriedades residenciais quanto as comerciais em todo o território nacional.
Contudo, é uma das legislações mais complexas do país, pois estabelece parâmetros obrigatórios, enquanto também oferece certas liberdades para que um locador atento possa reforçar sua proteção em diversos aspectos.
Legislador focou a proteção do locatário
Por considerar o locador a parte mais forte da relação, já que é ele quem determina as condições da locação, escolhe para quem irá locar e quais as garantias exigirá, o legislador elaborou diversos artigos que limitam esse poder e impõem restrições que buscam equilibrar essa transação.
Inúmeras imobiliárias, locadores e locatários redigem cláusulas que à primeira vista parecem legais, pois o Código Civil as permite, mas que ao inseri-las em um contrato de locação são nulas por contrariarem a Lei do Inquilinato.
Podemos citar como exemplo:
- Estipular 2 (dois) ou mais tipos de garantia em um mesmo contrato;
- Reajustes trimestrais;
- Reajustes em percentual fixo;
- Reajustes pelo salário mínimo/variação do dólar;
- Exigir do locatário o pagamento de taxa de serviços;
- Exigir quantia para renovação do contrato comercial com prazo de 5 (cinco) anos;
- Exigir caução em dinheiro de 12 (doze) meses de aluguel, dentre outras.
Por outro lado, a Lei do Inquilinato, por regulamentar direitos disponíveis, permite em alguns casos que o locador insira cláusulas que o protejam e que venham a desestimular a infração de condições específicas, consistindo em um grande erro tratar as locações não residenciais ou que contenham particularidades como uma simples ocupação de um apartamento.
Inúmeras locações comerciais e empresariais exigem atenção especial para proteger o investimento, seja por parte do locador seja por parte do locatário, pois o rompimento do negócio pode levar a parte prejudicada à falência ou à perda de parte expressiva do patrimônio
Atos que são cometidos ignorando riscos de infração penal
Muitos locadores podem enfrentar processos penais por desconhecerem o art. 43 da Lei nº 8.245/91, que tipifica como contravenção penal exigir múltiplas garantias em um único contrato ou cobrar valores além do aluguel e encargos permitidos.
Dessa forma, a imobiliária que cobra taxa de serviços do inquilino pode vir a ser processada criminalmente, com o risco de pagar ao locatário multa de três a doze meses do aluguel vigente, pois tal despesa é exigível apenas do locador nos termos do art. 22, inciso VII da Lei nº 8.245/91
Além disso, o art. 44 define como crime de ação civil pública a recusa do locador em fornecer um recibo detalhado do aluguel e encargos, dentre outras infrações, que podem resultar na aplicação de multas equivalentes a 12 (doze) a 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado, em favor do inquilino.
Qual a importância do locador ou do locatário ser bem assessorado por seu advogado?
Dada sua complexidade, além de prever questões processuais, a Lei dispõe os procedimentos para cobrança, consignação e revisão do valor do aluguel, despejo, e renovação de contratos não residenciais com prazo de cinco anos, entre outros.
Portanto, é fundamental formalizar um contrato com um advogado especializado em direito imobiliário, especialmente, se a locação envolve questões específicas, como obras, ponto comercial, prazo maior, dentre outros pontos.
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A locação está sujeita a outras leis?
Antes de mais nada, vale ressaltar que isso é apenas um resumo dos inúmeros fatores envolvidos nas locações de imóveis.
A variedade de circunstâncias é vasta, influenciada pelo tipo de imóvel, interesses das partes, investimentos planejados, prazos, melhorias e obras necessárias para o locatário, e a capacidade de pagamento deste.
Cada nova informação ou consideração revela outras variáveis, destacando a importância de compreender os 90 artigos da Lei nº 8.245/91.
Além disso, a locação está sujeita às disposições do Código Civil e do Código de Processo Civil quando a referida lei é omissa, ou seja, é importante ter conhecimento de todas essas legislações quando elaborar um contrato.
Um contrato bem elaborado pode aumentar a segurança e celeridade?
Dentre os 67 milhões de processos cíveis que tramitam no Poder Judiciário, conforme dados do Conselho Nacional de Justiça, alguns milhões envolvem as locações.
Se o contrato fosse elaborado com maior cuidado, muitos poderiam evitá-lo. O advogado especialista em direito imobiliário, ao avaliar as motivações e expectativas das partes, seria capaz de prever os desdobramentos e elaborar as cláusulas essenciais para orientar na condução dos fatos supervenientes.
Todos sabem como é traumático o andamento dos processos no Judiciário, sendo comum uma das partes criar obstáculos para impedir que a decisão que não lhe interessa, gerando prejuízo para a parte inocente.
O advogado que redige o contrato deve possuir criatividade e expertise para garantir a segurança do contratante dos seus serviços.
Cláusulas bem elaboradas são essenciais para evitar ambiguidades e atrasos na resolução de problemas, uma vez que uma única frase pode prevenir conflitos ou influenciar significativamente o julgamento de um juiz, conforme previsto no art. 277 do CPC.
E sobre os prazos? Quais são?
É importante destacarmos que as partes envolvidas precisam refletir para não errar na multa, renovação, reajuste, revisão do valor e despejo.
A lei 8.245/91, estimulou as partes a pactuarem o prazo de 30 meses de vigência do contrato de locação residencial ao conceder maior liberdade de retomada, ou seja, a denúncia vazia, pelo locador ao final do contrato.
Essa é a condição consiste na praxe do mercado, só que quanto a estipulação do valor da multa pelo exercício do direito de o locatário romper a locação antes de findar o prazo, a Lei do Inquilinato é omissa.
Portanto, se mostra ultrapassado entender que a multa está limitada a três meses de aluguel, pois esse patamar era o usual antes de 1991, quando a Lei 6.649/79 estimulava as locações de apenas 12 (doze) meses.
Antes da imposição do prazo de 30 (trinta) meses, a multa correspondia a 25% do prazo dos contratos de 12 (doze) meses e não sofria a redução proporcional ao cumprimento do contrato, como passou a ocorrer somente após 1991.
Devido à falta de entendimento da lógica matemática, frequentemente encontramos contratos com cláusulas de multa que não inibem a infração e, em alguns casos, até a incentivam.
E o que deve ser considerado?
Nos contratos de cinco anos, como nos shoppings centers, os proprietários costumam calcular a multa por rescisão com base em 12 (doze) meses de aluguel, o que representa 20% do prazo total do contrato, ajustando-se proporcionalmente conforme a regra do art. 4º da lei.
A lei oferece liberdade na definição do prazo do contrato, e cabe ao locatário avaliar quanto tempo precisará do imóvel.
Ele deve considerar se permanecerá por um período longo o suficiente para justificar os investimentos no ponto comercial ou se existe o risco de ter que desocupar o imóvel repentinamente, seja por uma mudança de cidade ou por insucesso do negócio.
Do lado do locador, é essencial refletir sobre seus planos para o imóvel. Na estipulação do contrato, deve-se ponderar se ele é destinado apenas para gerar renda ou se há planos futuros que exigirão a desocupação do imóvel dentro de um prazo específico.
O que é o direito de preferência, venda do imóvel e despejo?
O art. 27 da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário tem direito de preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, caso o locador decida vendê-lo.
O locador deve tomar certas precauções quando ele coloca um imóvel alugado à venda, e o locatário interessado em adquirir o imóvel deve negociar o preço ou assegurar sua permanência no local, conforme seus direitos garantidos.
Frequentemente, o novo proprietário também desconhece esses direitos. Um erro comum é que as três partes envolvidas, que têm interesses conflitantes, busquem orientação apenas com o corretor ou a imobiliária.
Estes profissionais, focados na concretização da venda, geralmente não estão qualificados para fornecer aconselhamento sobre questões jurídicas e processuais.
Por outro lado, alguns proprietários assinam um contrato que pode acarretar a desvalorização de 40% do preço do seu imóvel, pois foram mal orientados e ignoram que a lei permite a inclusão de condições que fazem a locação se perpetuar, gerando o desinteresse de qualquer investidor.
O reajuste do aluguel é baseado em qual lei?
Muitas pessoas acreditam que os reajustes de aluguéis são controlados pela Lei do Inquilinato.
No entanto, essa é uma percepção equivocada. Os reajustes de aluguéis são, na verdade, regulados pelo Plano Real, instituído pela Lei nº 9.069 de 1995, que define as diretrizes econômicas do país.
No art. 28, por exemplo, o legislador consagrou a liberdade das partes inserirem nos contratos, o que inclui os de locação, que reflitam a variação da inflação com aplicação anual. Confira o trecho logo abaixo:
- Art.28: “cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados.”
Logo, a afirmação de que o IGP-M/FGV é o índice dos aluguéis carece de embasamento, pois apenas 1,27% de sua composição representa aluguéis.
Três índices compõem o IGP-M: o IPA-M, com peso de 60%; o IPC-M, com peso de 30%, onde o setor Habitação contribui com 25,17%, dos quais os aluguéis correspondem a apenas 4,25%; e o INCC-M, com 10% do total do índice.
Desde 1995, os contratos de locação podem incluir quaisquer índices que reflitam a variação da inflação, dentre eles:
- IPCA;
- INPC;
- IPA;
- IGP;
- IGP-M;
- IBGE;
- FGV;
- IVAR.
Além de outros de institutos reconhecidos com a FIPE ou as Universidades Federais, sendo que por lei a aplicação deve ser anual, até que outra lei venha a flexibilizar tal periodicidade.
Entenda por que a revisão do aluguel é trienal
Historicamente, os valores dos aluguéis têm consistentemente superado as variações dos índices inflacionários.
Os índices podem divergir ocasionalmente devido a influências políticas ou externas, como balança comercial, câmbio e commodities. Por isso, a lei prevê revisões a cada 3 (três) anos para os aluguéis, tanto comerciais quanto residenciais.
Essa medida visa prevenir que qualquer das partes seja prejudicada pela manutenção de valores desalinhados com a realidade do mercado. Veja o que diz o art. 19 da Lei do Inquilinato:
- Art. 19: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Sendo a locação não residencial e contratada pelo prazo de 5 (cinco) anos ou mais, poderá ainda o locador ou o locatário, no momento que ocorrer a renovação compulsória, requerer novamente a revisão do preço.
Essa revisão visa proporcionar que no decorrer do novo contrato de 5 (cinco) anos venha a vigorar um aluguel justo, conforme o preço de mercado apurado com base nos imóveis semelhantes ao que está locado.
Obras, benfeitorias, vistoria e devolução do imóvel
É importante que o contrato preveja o que ocorrerá caso as partes desejem realizar obras, benfeitorias, acessões ou adaptações no imóvel para que atenda às necessidades do locatário.
Como ocorrerão? Como será realizada a vistoria? Haverá carência ou compensação? Como serão realizadas as revisões futuras de valor? E no momento da desocupação?
Muitas vezes, os contratos negligenciam detalhes importantes, resultando em litígios desgastantes e custosos que se estendem por mais de uma década.
Assinar contratos mal redigidos por pressa, seja pela dispensa de um advogado especialista devido aos custos ou pelo receio de complicar as coisas com uma análise detalhada, pode levar a consequências graves.
São esses detalhes que determinam se uma locação trará benefícios ou prejuízos, além de evitar arrependimentos futuros.
Conclusão
Chegamos ao final de mais um artigo. Esperamos que você tenha compreendido tudo sobre a Lei do Inquilinato.
Ao longo do texto, abordamos uma pequena amostra da importância de compreender a Lei do Inquilinato e as demais normas jurídicas aplicáveis às locações que podem gerar muitos benefícios, especialmente, para a parte que for melhor assessorada desde do início das tratativas.
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Até a próxima!
