De tempos em tempos, são noticiados desabamentos de casas, lojas e até edifícios provocados por intervenções nos terrenos vizinhos por construtoras que iniciam as escavações e fundações sem os devidos cuidados.
Entre as causas estão a ausência de cortinas de contenção e sua execução sem projeto ou fora dos padrões das normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Muitos proprietários e síndicos, entretanto, desconhecem a importância da construtora apresentar os projetos das intervenções que possam afetar seus imóveis e a realização do Laudo Cautelar de Vizinhança antes do início das escavações.
Esse laudo tem a finalidade de registrar o estado de conservação dos imóveis vizinhos e permite compará-los com eventuais alterações ou defeitos que surgirem durante e posterior à construção, auxiliando na comprovação dos danos decorrentes da obra e na exigência de reparação dos prédios.
Entre os problemas mais comuns se destacam as trincas nos muros, pisos e paredes da edificação vizinha, além de infiltrações que podem atingir até a garagem localizada na parte subterrânea.
Geralmente, os danos surgem logo no início das fundações, com bate-estacas, escavações, rebaixamento do lençol freático e grampeamento nas laterais dos terrenos vizinhos.
Por isso, o síndico deve solicitar a vistoria e o Laudo assim que tomar conhecimento da futura obra.
São as leis municipais que regulamentam o direito de construir. O ideal seria o município exigir a elaboração do Laudo de Vistoria Cautelar Prévia antes de conceder o Alvará de Construção.
Essa providência contribuiria para proteger as edificações do entorno. Se essas normas fossem cumpridas, certamente reduziria os desmoronamentos e danos nos imóveis vizinhos, mas muitos construtores, especialmente os desprovidos de patrimônio, optam por economizar e se aproveitam da falta de conhecimento dos confrontantes que ficam inertes ignorando os riscos.
Cabe à construtora ter a iniciativa de realizar esse Laudo Cautelar de vizinhança mediante agendamento com o proprietário ou representante do imóvel vizinho, entregando-lhe uma via do laudo assinada pelo responsável técnico.
Inércia e excesso de confiança geram arrependimento
A construtora deve contratar profissional habilitado para vistoriar os imóveis vizinhos, fotografar e registrar a situação física das edificações vizinhas antes de iniciar as fundações.
Entretanto, há responsáveis por obras que, na tentativa de economizar, deixam de providenciar esse registro, dificultando a posterior demonstração das condições em que os imóveis se encontravam.
A vistoria técnica contribui para reduzir as dúvidas sobre a existência, origem e extensão dos danos.
Seu registro pode proteger os vizinhos e a própria construtora contra a tentativa de atribuir à conservação do imóvel problemas decorrentes da nova construção, assim como permite identificar defeitos que já existiam.
É importante compreender, contudo, que essa vistoria não impede a ocorrência de acidentes nem substitui medidas de segurança da obra.
Sua função é documentar as condições dos imóveis e, diante do aparecimento dos sinistros, é indispensável buscar avaliação técnica e adotar as providências cabíveis de imediato.
O vizinho prejudicado não tem que esperar a boa vontade da construtora para que essa cumpra seu dever de indenizar de forma célere os danos.
Tragédias ocorrem por falta de atitude
Os riscos podem ser demonstrados por episódios ocorridos em Belo Horizonte. Em 2012, um edifício situado na Rua Laura Soares Carneiro, no bairro Buritis desabou por causa do corte do terreno realizado pela Construtora Estrutura Engenharia, que afetou as fundações.
Outro caso ocorreu no bairro Prado, em janeiro de 2020, quando um muro e parte de uma casa vizinha a uma obra desabaram.
Segundo a reportagem “Desabamento no Prado”, os moradores já haviam alertado sobre o aparecimento de trincas e recebido informações de que não haveria perigo.
Mais recentemente, a reportagem “Muro desaba e atinge garagem de prédio em Belo Horizonte”, de 14 de outubro de 2026, voltou a chamar a atenção para os riscos das intervenções junto às edificações vizinhas.
O Laudo é obrigatório?
A NBR 12.722, que trata da discriminação de serviços para a construção de edifícios, contempla, no item 4.1.10, a vistoria preliminar destinada a resguardar os interesses das propriedades vizinhas diante dos serviços que serão executados.
Já a NBR 13.752:2024 estabelece requisitos e procedimentos para as perícias de engenharia na construção civil.
A elaboração do laudo deve observar as normas aplicáveis, com registro técnico das condições verificadas e a correspondente responsabilidade profissional.
É importante distinguir a vistoria cautelar das medidas de proteção da obra. O laudo registra a situação dos imóveis; os projetos, as contenções e os demais serviços de segurança devem prevenir os riscos decorrentes das intervenções. Uma providência não substitui a outra.
O Código Civil protege os imóveis vizinhos?
Nenhuma construtora obtém alvará para realizar uma obra de forma irregular ou que coloque em risco as casas, lojas e edifícios do entorno.
Até mesmo o grampeamento pode ser contestado pelo fato de os cabos de aço serem introduzidos no terreno vizinho (que podem gerar problemas futuros) para favorecer a construtora com a redução dos custos das fundações, pois estas devem se limitar ao seu terreno.
O direito de construir deve respeitar os direitos dos vizinhos, e o Código Civil oferece instrumentos para exigir providências preventivas e reparação dos prejuízos.
Citamos alguns artigos que fundamentam o direito à proteção desses riscos:
Dos Direitos de Vizinhança
- 1.277: Dá ao proprietário/possuidor o direito de fazer cessar interferências prejudiciais à segurança, à saúde ou ao sossego provocadas pelo prédio vizinho;
- 1.280: Permite ao proprietário/possuidor o direito de exigir do vizinho a prestação de caução pelo dano iminente;
- 1.299: Dispõe que o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, ressalvados os direitos dos vizinhos;
- 1.311: Proíbe expressamente a execução de obras capazes de causar deslizamento de terra, desmoronamento ou que ponham em risco a segurança do prédio vizinho, sem que antes se façam as obras acautelatórias necessárias;
- 186 e Art. 927: Regem a responsabilidade civil objetiva/subjetiva e a obrigação de reparar o dano causado a terceiro.
Profissionalismo na tomada de medidas
Consiste em um erro o proprietário ou o síndico agir por conta própria, pois diante do desequilíbrio de conhecimento em relação à construtora, tanto técnico como jurídico, há abuso e intimidação por parte de alguns construtores.
Sempre que surge a notícia de um desabamento é confirmado que a construtora ignorou as reclamações e seus advogados surgem com desculpas criativas para não indenizar, deixando claro que os vizinhos foram descuidados ao contarem com a sorte e ingênuos por confiarem no construtor.
É comum que se limitem a reclamar dos problemas e confiar nas promessas de que tudo será resolvido, mas o que vemos são processos de indenização que perduram por mais de dez anos, que podem ter a indenização frustrada diante do fechamento da construtora.
A postura do vizinho agir com amadorismo pode agravar os danos e dificultar a proteção do seu patrimônio.
Assim, a contratação de advogado especializado em Direito Imobiliário, desde o início das intervenções ou diante dos primeiros sinais de risco, permite avaliar a situação e adotar, em conjunto com um engenheiro, as providências adequadas para exigir segurança e impedir a continuidade de serviços prejudiciais.
Inicialmente, é importante tomar as seguintes medidas:
- Contratar advogado especializado em Direito Imobiliário;
- Contratar profissional de engenharia habilitado;
- Exigir a realização da vistoria cautelar antes das intervenções, com a entrega de uma via do laudo assinada pelo responsável técnico, bem como solicitar os projetos de terraplanagem e contenção e os respectivos registros de responsabilidade técnica;
- Exigir a adoção das medidas de segurança indicadas pela avaliação técnica, formalizando as solicitações e acompanhando seu cumprimento pela construtora;
- Diante da omissão dos responsáveis ou da persistência do risco, adotar as medidas judiciais cabíveis;
- Constatar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
- Verificar se o projeto de contenção, se existente, atende os requisitos da ABNT.
Como o escritório Kênio Pereira Advogados pode te auxiliar?
O Kênio Pereira Advogados atua há mais de 36 anos em direito imobiliário e condominial em Belo Horizonte.
Entre as áreas de atuação do escritório estão o direito de vizinhança e as ações indenizatórias, além da elaboração de pareceres e notificações extrajudiciais.
Para o condomínio ou o proprietário que tem uma obra prestes a começar no terreno ao lado, a notificação extrajudicial formaliza perante a construtora a exigência do laudo cautelar de vizinhança e a apresentação dos projetos de contenção e das ARTs.
Quando os danos já apareceram, a ação indenizatória é o caminho para buscar a reparação dos prejuízos causados pela obra.
Vale buscar orientação jurídica assim que a construtora iniciar a obra sem agendar a vistoria cautelar ou deixar de apresentar ao condomínio os projetos de contenção e as ARTs.
O mesmo vale quando surgem trincas, infiltrações ou desníveis no imóvel depois do início dos serviços, ou quando a construtora ignora as reclamações e se recusa a reparar os danos.
Quanto antes as exigências forem formalizadas, mais simples fica comprovar a origem dos danos e responsabilizar quem os causou. Portanto, entre em contato conosco e fale com um advogado especialista em direito imobiliário.
Seriedade e cautela
A economia com projetos, contenções e acompanhamento técnico pode transferir aos vizinhos prejuízos de difícil reparação.
A situação se agrava quando a empresa responsável encerra suas atividades ou não possui patrimônio suficiente para indenizar as vítimas. Mesmo uma decisão judicial favorável pode não assegurar a recuperação integral do prejuízo.
Quem perde a moradia ou tem seu imóvel gravemente danificado pode enfrentar anos de discussão judicial e dificuldades para receber os valores devidos.
Por isso, proprietários e síndicos devem agir com firmeza e profissionalismo desde o anúncio da obra e, sobretudo, diante dos primeiros sinais de risco.
