Você decidiu reformar o banheiro, trocar o revestimento da cozinha ou derrubar uma parede para integrar os ambientes.
Comunicou o síndico, apresentou os documentos e, mesmo assim, recebeu uma negativa sem justificativa clara.
A situação é mais comum do que parece e levanta uma dúvida legítima: o síndico realmente tem poder para barrar uma obra dentro do seu próprio apartamento?
A resposta não é simples de um único ângulo, mas a lei é bastante objetiva sobre os limites dessa autoridade.
Existe uma linha clara entre o que o síndico pode exigir, o que ele tem o dever de fiscalizar e o que simplesmente está fora do seu alcance, independentemente do que diga o regimento interno do condomínio.
Neste artigo, você vai entender quando o síndico pode impedir obras no apartamento, quando ele não pode, quais documentos protegem o condômino e o que fazer se a negativa for injustificada.
Boa leitura!
O que a lei diz sobre obras em apartamentos?
O ponto de partida para entender esse conflito está no Código Civil. O art. 1.335 garante ao condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade.
Esse direito tem respaldo constitucional, já que a Constituição Federal de 1988 protege o direito de propriedade como garantia fundamental.
No entanto, o mesmo Código Civil impõe limites importantes. O art. 1.336, inciso II, estabelece que o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
O inciso IV complementa essa proteção ao proibir o uso da unidade de maneira prejudicial ao sossego e à salubridade dos demais moradores.
Esses limites existem porque um apartamento não é uma casa isolada: o que acontece dentro de uma unidade pode afetar a estrutura do edifício inteiro e a vida de dezenas de famílias.
O art. 1.348, incisos II e V, por sua vez, confere ao síndico a competência para representar o condomínio e zelar pela conservação e segurança das partes comuns e da edificação.
Essa competência inclui, em situações específicas, a possibilidade de impedir ou interromper obras.
Além da legislação civil, existe uma norma técnica que mudou bastante a dinâmica das reformas em condomínios: a ABNT NBR 16.280, publicada em 2015.
Essa norma técnica consolidou procedimentos amplamente adotados pelos condomínios e frequentemente exigidos pela jurisprudência para reformas com potencial impacto na edificação.
Entre esses procedimentos está a elaboração do plano de reforma, que deve ser assinado por engenheiro ou arquiteto habilitado, com o respectivo registro de responsabilidade técnica, seja a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) no CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).
Quando o síndico pode impedir obras no apartamento?
O síndico não apenas pode, como tem o dever de intervir em situações específicas que realmente sejam relevantes, ou seja, que gerem riscos. A omissão diante de uma obra irregular pode gerar responsabilidade civil e, em situações excepcionais, repercussões penais.
Isso significa que impedir uma reforma problemática não é uma escolha, é uma obrigação legal.
Os casos em que a intervenção é legítima são:
- Obra iniciada sem comunicação prévia ao síndico, contrariando as normas da ABNT NBR 16.280 e o regimento interno do condomínio;
- Ausência de plano de reforma assinado por profissional habilitado com ART ou RRT, nos casos em que a norma técnica exige esse documento;
- Risco iminente à estrutura do edifício, como a remoção de paredes estruturais em prédios de alvenaria estrutural, onde cada parede pode ser elemento de sustentação;
- Descumprimento dos horários de obra estabelecidos na convenção ou no regimento interno
- Alteração do escopo da reforma durante a execução, ou seja, quando o condômino começa a fazer algo diferente do que foi aprovado no plano apresentado;
- Perturbação excessiva ao sossego e à salubridade dos demais moradores, princípios previstos no art. 1.336, inciso IV do Código Civil.
Em todos esses casos, o síndico, devidamente assessorado por um advogado especializado, pode proibir a entrada de materiais e trabalhadores no condomínio, aplicar advertências e multas previstas na convenção, comunicar a irregularidade aos órgãos competentes, quando cabível.
O síndico que se omite também responde
Um ponto que poucos condôminos conhecem: o síndico que deixa de agir diante de uma obra irregular pode ser responsabilizado pelos danos causados à edificação e aos demais moradores.
Casos de desabamento e infiltrações decorrentes de reformas clandestinas já resultaram em condenações de síndicos omissos na Justiça brasileira.
A fiscalização não é uma opção, é parte do cargo, tendo o síndico o direito de contratar assessoria jurídica para agir de forma criteriosa, dentro dos limites legais.
Quando o síndico não pode impedir obras no apartamento?
Aqui está o ponto central que muitos condôminos precisam conhecer: o síndico não tem poder ilimitado sobre o que acontece dentro de uma unidade privativa.
Quando o condômino apresenta toda a documentação exigida, contrata profissional habilitado, comunica a obra previamente e respeita os horários e normas internas, o síndico não pode barrar a reforma.
Se o fizer, estará extrapolando sua função e o condômino tem respaldo legal e jurisprudencial para fazer valer seu direito.
O síndico, especificamente, não pode:
- Impedir obras meramente estéticas dentro da unidade, como pintura interna, troca de torneiras, substituição de luminárias ou mudança de piso em ambientes que não exijam demolição estrutural;
- Negar a aprovação de uma reforma regularmente documentada sem apresentar justificativa técnica fundamentada;
- Agir por motivação pessoal, como conflitos anteriores com o condômino ou preferências estéticas próprias;
- Exigir documentos além do que a norma técnica e a convenção estabelecem, criando obstáculos sem respaldo legal.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais possui diversos precedentes reconhecendo que o síndico não pode impedir reformas regularmente documentadas e que não apresentem risco à edificação.
O condômino que tiver seus direitos desrespeitados pode buscar a Justiça para garantir o início das obras, podendo inclusive buscar reparação por prejuízos causados por atos abusivos ou excesso de mandato.
Quais obras exigem comunicação formal ao síndico?
A NBR 16.280 estabelece que qualquer obra que possa comprometer a segurança, o desempenho ou a aparência da edificação precisa ser previamente comunicada ao síndico, acompanhada do plano de reforma com responsabilidade técnica. Isso inclui:
- Demolição ou construção de paredes internas;
- Substituição de revestimentos com uso de marretas ou marteletes;
- Alterações no sistema hidráulico ou elétrico da unidade;
- Obras que envolvam a laje, o teto ou o piso com interferência em elementos estruturais;
- Qualquer intervenção que possa impactar sistemas compartilhados do edifício, como prumadas hidráulicas ou elétricas.
Por outro lado, obras de caráter exclusivamente estético e sem impacto estrutural, como pintura interna, sinteco, colocação de laminados nos pisos, troca de torneiras de baixo impacto ou substituição de luminárias, geralmente não exigem comunicação formal, embora seja sempre recomendável verificar o que diz o regimento interno do condomínio.
O que fazer se o síndico barrar uma obra regular?
Se o síndico negar a aprovação de uma reforma que cumpre todos os requisitos legais e normativos, o condômino não precisa aceitar a situação passivamente. O caminho recomendado é:
Documente tudo por escrito
Guarde o plano de reforma, a ART ou RRT do profissional responsável e todos os documentos entregues ao síndico. Registre a negativa recebida, preferencialmente por e-mail ou carta com confirmação de recebimento.
Notifique o síndico formalmente
Uma notificação extrajudicial assinada por advogado especializado comunica ao síndico que a obra está regularizada e que o condômino exercerá seu direito caso a negativa persista. Muitas vezes, esse instrumento resolve o conflito sem necessidade de processo judicial.
Leve o assunto à assembleia
O condômino pode solicitar a convocação de assembleia para deliberar sobre o impasse. A assembleia pode revogar uma decisão equivocada do síndico.
Busque orientação jurídica e, se necessário, a via judicial
Quando as tentativas extrajudiciais não surtem efeito, o condômino pode ingressar com ação judicial para garantir o direito de realizar a obra. Os tribunais brasileiros têm reconhecido esse direito de forma consistente quando a documentação está em ordem.
Obras em áreas comuns: regras diferentes
É importante distinguir as obras em unidades privativas das obras em áreas comuns, como corredores, salões, fachadas, garagem e áreas de lazer.
Para as áreas comuns, as regras são mais rígidas e dependem de deliberação em assembleia de condôminos, conforme o art.1.341 do Código Civil.
O síndico pode realizar, sem autorização prévia, apenas obras necessárias e urgentes para conservar o bem ou evitar sua deterioração, como o conserto de um telhado danificado ou o reparo de uma prumada com vazamento grave.
Para obras úteis e voluptuárias nas áreas comuns, é indispensável a aprovação em assembleia com quórum mínimo previsto na convenção, e sendo essa omissa, conforme o Código Civil.
Como o Kênio Pereira Advogados pode ajudar?
Conflitos envolvendo obras em condomínios exigem conhecimento técnico da legislação e da jurisprudência condominial.
Uma negativa injustificada do síndico pode paralisar uma reforma por meses e gerar prejuízos financeiros relevantes ao condômino.
Da mesma forma, um síndico que age sem fundamento técnico ou jurídico fica exposto a ações de indenização.
O Kênio Pereira Advogados é reconhecido como o maior escritório de advocacia imobiliária de Belo Horizonte, com mais de 36 anos de atuação em Direito Condominial e Direito Imobiliário. Nossa equipe oferece:
- Elaboração de convenções de condomínio, rerratificações e regimentos internos;
- Notificações extrajudiciais para condôminos que tiveram obras irregularmente barradas;
- Elaboração de pareceres jurídicos sobre limites do poder do síndico;
- Participação em assembleias condominiais;
- Ações indenizatórias por direito de vizinhança;
- Assessoria em conflitos condominiais envolvendo obras, reformas e uso das unidades.
Se você está enfrentando um impasse com o síndico ou precisa de orientação sobre seus direitos como condômino, entre em contato com o escritório Kênio Pereira Advogados. Nossa equipe está pronta para analisar o seu caso e indicar o melhor caminho.
FAQ – Perguntas frequentes sobre obras em apartamentos
O síndico pode impedir obras no apartamento sem justificativa?
Não. O síndico só pode impedir obras que estejam em desacordo com a legislação, a norma técnica ABNT NBR 16.280 ou as normas internas do condomínio.
Uma negativa sem fundamento técnico ou jurídico pode configurar ato abusivo e ser questionada judicialmente pelo condômino.
Que documentos preciso apresentar antes de iniciar uma reforma no condomínio?
Em reformas que possam afetar a estrutura, os sistemas ou a segurança da edificação, costuma ser exigida a apresentação de plano de reforma assinado por profissional habilitado, acompanhado da respectiva ART ou RRT.
O síndico pode proibir obras estéticas dentro do apartamento?
Em regra, não. Obras meramente estéticas que não afetam a estrutura do edifício, como pintura interna, troca de pisos, revestimentos, torneiras ou substituição de luminárias, estão dentro do direito de uso e fruição da unidade, garantido pelo art. 1.335 do Código Civil. O síndico não tem amparo legal para impedi-las.
O que acontece se eu fizer uma obra sem comunicar o síndico?
O condomínio pode aplicar multas previstas na convenção, denunciar a obra à prefeitura para embargo administrativo e ingressar com medida cautelar judicial para paralisar os trabalhos.
Além disso, o condômino fica sem a proteção que a documentação técnica oferece em caso de acidentes ou danos à edificação.
Posso entrar na Justiça se o síndico barrar minha obra sem motivo?
Sim. Quando o condômino apresenta toda a documentação exigida e a obra não representa risco à edificação, ele tem direito de recorrer ao Judiciário para garantir o início da reforma.
Os tribunais brasileiros, incluindo o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, têm reconhecido esse direito de forma consistente.
É recomendável contar com a orientação de um advogado especializado em direito condominial para tomar as medidas adequadas.
Conclusão
Reformar o próprio apartamento é um direito garantido pela Constituição Federal e pelo Código Civil. Esse direito, porém, coexiste com obrigações que protegem a coletividade do condomínio, e é exatamente nessa interseção que surgem os conflitos mais frequentes entre condôminos e síndicos.
O síndico pode impedir obras no apartamento quando existe risco real à estrutura do edifício, quando a documentação obrigatória não foi apresentada ou quando as normas internas estão sendo descumpridas.
Nesses casos, a intervenção não é apenas permitida, é uma obrigação legal. A omissão do síndico pode gerar responsabilidade civil e, em situações excepcionais, até repercussões penais.
Por outro lado, quando o condômino cumpre todas as exigências da ABNT NBR 16.280, apresenta o plano de reforma com responsabilidade técnica e respeita os horários e as normas do condomínio, nenhuma negativa do síndico tem amparo legal. Obra regularizada é obra que deve acontecer.
Conhecer os limites de cada lado é o que separa um conflito evitável de um processo judicial desnecessário.
Para o condômino, esse conhecimento protege seu direito de propriedade. Para o síndico, protege o exercício responsável do cargo.
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