Comprar um imóvel envolve riscos, especialmente se tratar de um imóvel na planta. No entanto, a Lei nº 4.591/64 busca minimizar os riscos ao exigir em seu art. 32, que a Lei de Incorporação seja registrada junto ao Ofício de Imóveis antes da comercialização, prevenindo que a venda sem essa formalidade, resulte em crime contra a economia popular, com penas de multa de até 50 salários mínimos e prisão de até 4 anos, segundo os arts. 65 e 66 da lei.
Além do ilícito penal, pode o construtor infrator ter que arcar com multa de 50% sobre todo o valor que o comprador tiver pago e ter seu cadastro negativado, por meio de uma execução judicial movida pelo comprador que descobrir que fechou um contrato de aquisição de unidade na planta sem a prévia regularização.
Apesar dessas punições expressivas, constata-se o crescimento de irregularidades na venda de apartamentos na planta, dada a grande criatividade das construtoras que deixam os compradores sem qualquer garantia.
Fica clara a existência de construtores que não se importam com o fato de que comercializar unidades sem possuir a devida documentação resulta em processo civil, bem como penal.
Continue fazendo a leitura do texto e entenda tudo sobre a Lei de Incorporação.
Utilização de contratos com nomes criativos
Após a consulta de advogados especializados, muitos compradores descobriram que foram enganados ao firmar contratos com nomes que visam driblar o art. 32, tais como:
- Contrato de obra em amigos;
- Reserva de unidades;
- Sociedade em conta de participação;
- Sociedade de propósito específico.
Todavia, a formalização destes contratos não impede que ocorram problemas tais como atrasos de obra, documentação irregular, ausência de registro da incorporação, trazendo receio aos compradores por não terem a garantia de que haverá a efetiva construção do edifício e o recebimento do imóvel adquirido.
Diante disso, vários requerem a rescisão da transação, com a devolução dos valores pagos corrigidos, podendo ainda exigir a multa de 50% sobre o valor que este tiver quitado, por culpa exclusiva dos vendedores/incorporadores.
Infrator coloca compradores como sócios para burlar a lei
Há contratos maliciosos elaborados para retirar a garantia dos compradores e impedem, até mesmo, que estes registrem em seu nome a fração do terreno.
Nestes, os compradores são levados a acreditar que se tratam de sócios do empreendimento, pois simula-se uma obra a preço de custo.
Esses contratos “criativos” têm como foco transferir todo o risco do negócio para os compradores (sócios só no momento que ocorre prejuízo) e ao mesmo tempo afasta a responsabilidade do incorporador ou construtor, caso ocorra algum prejuízo.
É comum o construtor ignorar seu dever de planejar e orçar com precisão o empreendimento, pois seu lucro decorre da competência na execução da obra.
Ao verificar que errou ou que vendeu por preço abaixo da realidade para estimular a compra, alega que os compradores são parceiros, que desejam lucrar em excesso e, assim, procura passar para eles o aumento de custos, gerando aborrecimentos e prejuízos.
Nesses casos, rotineiramente, a unidade na planta é concluída por valor muito superior a outra unidade num prédio pronto que está à venda.
Também observamos que são inúmeros os casos de incorporador que não entrega o edifício e coloca a culpa nos compradores, sendo comum alegar que um ou outro não pagou as prestações, como se fosse possível uma empresa lançar um empreendimento sem ter condições financeiras de concluir o empreendimento.
Cabe aos compradores fugirem de construtor pobre, pois se não tem capital social expressivo e patrimônio em nome próprio se mostra incapaz de assumir responsabilidade de vários empreendimentos que envolvem dezenas de milhões de reais.
Lei de Incorporação foi criada para proteger os compradores
Por existirem empresários descompromissados e aventureiros que não concluíam os prédios, gerando esqueletos que até hoje são vistos, surgiu há 60 anos a Lei de Incorporação, nº 4.591/64.
Apesar da lei trazer vários procedimentos para aumentar a segurança, milhares de compradores, bem como permutantes de terrenos, realizam transações à margem da lei, ficando à mercê do construtor que, em vários casos, não conclui a construção do edifício.
Nessas situações, observamos que os compradores ao se verem lesados, acionam tanto a incorporadora/construtora, quanto o próprio permutante, eis que a lei prevê em seus arts. 28 e 29 tal possibilidade.
Diante disso, o proprietário de um terreno que realiza a permuta com uma construtora deve agir com extremo cuidado, pois ele pode vir a responder solidariamente com os compromissos assumidos pela construtora e se ver em uma situação de perda do terreno e de seu patrimônio diante dos inúmeros processos que o coloca como réu, junto com o “articulador” que reuniu os adquirentes e a construtora.
Construtor pobre: fuja desse risco
Causa perplexidade os compradores entregarem milhões de reais para um construtor sem verificar se este possui patrimônio para suportar os riscos.
Basta vermos casos como os da Construtora Habitare, Ponta Engenharia, Milão, Casa Mais, dentre várias, que faliram e não pagaram nada aos adquirentes e sequer entregaram os imóveis.
Seus proprietários não tinham um centavo na conta bancária ou patrimônio suficiente para arcar com as indenizações, ficando os compradores que venceram os processos de posse de uma sentença inócua, ante a impossibilidade de rever o que pagaram.
Esses golpes ocorrem há décadas, sendo importante relembrar o que ocorreu com a Construtora Encol, que era a maior do país e em 1990 deixou 42 mil famílias sem receber os apartamentos.
A Lei, embora criada há 60 anos, continua sendo ignorada por grande parte da população, que seguem realizando contratos e pagando valores expressivos para a compra de um imóvel sem, ao menos, verificar quem é o dono do terreno.
Os compradores, muitas vezes movidos por grande carga emocional, cometem o erro de não contratar assessoria jurídica especializada para analisar os documentos e o próprio contrato fornecido por imobiliárias ou construtoras.
Esses contratos, frequentemente, protegem apenas os construtores ou são modelos genéricos.
A ausência da assessoria jurídica também se dá por entenderem que o valor cobrado por um advogado é alto, sendo este, usualmente, de 1% a 2% do negócio.
Ignoram, contudo, que a atuação de um advogado especialista pode evitar que o comprador ou o permutante perca a integralidade do que pagou e sequer receba o imóvel.
O comprador visando “economizar” prefere acreditar na criatividade e nas promessas de vendedores de unidades na planta, que, como visto, agem sem limites e inventam os mais variados nomes de contratos para fugir das regras da Lei nº 4.591/64 e do Código de Defesa do Consumidor.
Sabia que em 2010 elaboramos a Lei do “Overbooking imobiliário”?
Por advogar há décadas no setor imobiliário, em 2011, exercendo a presidência da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG, elaborei o Projeto de Lei para a Câmara Municipal de Belo Horizonte, que passou a ser conhecido como “Overbooking Imobiliário”.
O presidente da CMBH à época, Léo Burguês assumiu a autoria, mas nada fez para aprovar o projeto com rapidez mesmo tendo sido alertado sobre a possibilidade da falência de muitas construtoras.
Tal fato fez com que incluíssemos no projeto, visando a proteção aos compradores, a regra de que a construtora não poderia lançar outro edifício sem antes terminar àqueles que já tinham vendido e estavam em atraso há mais de 9 meses.
Dessa forma, sem a concessão de novo alvará para aquele que não entregava as obras atrasadas, restava impedido a obtenção de obter recurso com o lançamento de novo empreendimento, pois era comum os valores desses novos compradores serem desviados para concluir os prédios atrasados.
Esse esquema, chamado de “bicicleta”, seria então travado, pois somente as construtoras em dia com as obras obteriam alvará para lançar novos prédios.
Entretanto, a Lei somente foi aprovada em 2016, tendo o Prefeito da época, aliado de construtores descumpridores de contratos, proposto ADIN para impedir seus efeitos.
E, de forma absurda, a ADIN foi acolhida, deixando claro que “o calote venceu” e milhares de apartamentos continuaram a deixar de ser entregues até os tempos atuais, motivando inúmeros processos judiciais discutindo exatamente o descumprimento contratual pelas construtoras.
É de se destacar que, embora em 2004 tenha sido criada a figura do patrimônio de afetação para tentar proteger os consumidores, este se mostra ineficiente diante da possibilidade da construtora instituí-lo “de mentirinha”, haja vista inexistir fiscalização.
A experiência desses últimos anos comprovou que os recursos que deveriam ser obrigatoriamente colocados na conta do empreendimento, sem qualquer vínculo com a construtora/incorporadora, podem, na prática, serem desviados sem qualquer problema.
Da irracionalidade de dispensar a proteção da lei
Como visto, os compradores frequentemente confiam demais nos construtores e, movidos pela emoção de adquirir seu imóvel próprio, assinam contratos de compra sem o devido cuidado.
Meses depois, muitos se arrependem ao encontrar problemas e procuram tardiamente a ajuda de um advogado especializado.
Como vimos, o ideal é a contratação de assessoria jurídica desde do primeiro contato, pois assim se torna viável inserir cláusulas no contrato que protejam o comprador ou, conforme o caso, o permutante e que se dão em consonância com a Lei de Incorporação.
Em nosso cotidiano, vemos diversas construtoras renomadas lançando empreendimentos de luxo em áreas nobres usando contratos como “Proposta de Reserva de Unidade Imobiliária”, Contrato de Obra em Amigos, Sociedade em Conta de Participação ou Sociedade de Propósito Específico, que eliminam proteções da Lei de Incorporação, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.
Embora existam no mercado excelentes construtoras, que cumprem com seus deveres e que merecem toda confiança, é necessário avaliar se o empreendimento possui a documentação essencial para gerar segurança, pois qualquer falha pode resultar num prejuízo de 60% ou mais do valor do contrato.
É importante destacar que o vendedor deve fornecer espontaneamente todos os documentos necessários para que o advogado do comprador os avalie, tais como a matrícula do imóvel e certidões, permitindo que o especialista em direito imobiliário analise a viabilidade da compra e insira cláusulas protetivas e que gerem equilíbrio no contrato.
O investimento prévio de 1 a 2% numa consultoria se mostra pequeno e razoável, pois pode indicar que a transação deve ser evitada, caso a construtora se recuse a apresentar a documentação essencial para a segurança dos contratantes ou não aceite redigir um contrato justo, com boa-fé.
Tudo deve ser feito para valorizar o patrimônio dos compradores e permutantes que só devem assinar contrato após compreenderem seu alcance e os riscos do negócio.
Agindo dessa forma, serão evitadas demandas judiciais morosas, que têm custo inicial de 20% do valor do bem, além dos riscos de não recebimento de quaisquer valores.
Conclusão
Chegamos ao final de mais um artigo. Saiba que a compra de imóveis na planta envolve riscos consideráveis, especialmente quando não há a devida regularização conforme a Lei de Incorporação.
Para proteger seu investimento e garantir uma transação segura, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada.
Se você gostou deste artigo, compartilhe-o nas suas redes sociais e não deixe de conferir outros conteúdos interessantes através do nosso blog.
Até a próxima!
