Milhões de locadores estão prestes a perder a oportunidade de manter a tributação reduzida de 3,65% de imposto sobre os rendimentos provenientes aluguéis, muitas vezes por descontentamento de uma exigência formal simples, mas decisiva.

Caso deixem de registrar os contratos de locação não residenciais até 31 de dezembro de 2025, passarão a recolher, a partir de janeiro de 2027, a alíquota de 8,4%, em razão da incidência do IBS e da CBS, cuja vigência tem início em 2026.

Para que o contribuinte do contrato de locação, cessão onerosa ou arrendamento possa se beneficiar da redução tributária de 4,75%, é imprescindível que esteja em vigor por prazo determinado desde 16 de janeiro de 2025, (Lei Complementar 214 entrou em vigor 16/01/25), e que seja regularmente registrado em Cartório de Títulos e Documentos ou na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis, com comprovação da data por reconhecimento de firma ou por assinatura eletrônica válida.

Atendidos tais requisitos e tendo o locador optado pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida, nos termos do art. 487 da LC 214/25, a tributação de 3,65%,  que atualmente correspondente ao PIS e à COFINS, será mantida mesmo após a substituição desses tributos pelo novo sistema.

A alíquota reduzida de 3,65% permanecerá válida por todo o prazo do contrato não residencial, vindo a cair esse benefício somente quando vencer o prazo determinado da locação.

Isto é, por exemplo, se for um contrato de dez anos (de 2022 a 2032), o locador permanecerá recolhido à alíquota inferior até o seu término, somente se sujeitando ao percentual de 8,4% após o vencimento contratual em 2032.

O contrato de locação residencial ou não residencial  por prazo indeterminado não tem como obter o benefício de manter a alíquota de 3,65%.

Diante desse cenário, compreender as regras, os prazos e as exceções é essencial para evitar um aumento expressivo da carga tributária.

A seguir, explicamos quem está sujeito à obrigação de registro, quais contratos se beneficiam do regime de transição e como garantir a manutenção da alíquota reduzida.

Boa leitura!

Contrato residencial não precisa ser registrado em cartório

No caso das locações residenciais, a manutenção da alíquota de 3,65% perdurará pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato tenha sido firmado até 16 de janeiro de 2025.

A existência do contrato de locação por prazo determinado vigorando em 16/01/25 poderá ser comprovada por reconhecimento de firma, por assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Benefício condicionado ao registro do contrato comercial

Apesar da relevância do tema, o Governo Federal não divulgou essa possibilidade dos locadores de imóveis comerciais (não residenciais) evitarem o aumento de 4,75% de imposto.

O desconhecimento é generalizado sobretudo porque, após 31 de dezembro de 2025, ao deixar de registrar o contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registo de Títulos e Documentos implicará o recolhimento mensal de 8,4% de IBS e CBS.

Até o momento, não foi disponibilizada pela Receita Federal ou pelo Gestor do IBS outra forma de registro que evite o aumento do imposto para 8,4%.

O regime de transição previsto no artigo possibilita a manutenção da alíquota atualmente incidente de 3,65%, decorrente do PIS e da COFINS, que serão substituídos pela CBS (Contribuição de Bens e Serviços).

Já a previsão da alíquota de 8,4% (IBS e CBS) decorre da estimativa de que o IVA alcance o percentual de 28%.

Diante desse cenário, os locadores e as imobiliárias devem agir com celeridade para garantir a economia tributária.

Destacamos que o Cartório de Registro de Títulos e Documentos em Minas Gerais apresenta um custo baixo: o registro tem o valor  R$94,36, acrescido de R$13,27 por página, conforme tabela de 1º/08/25. Assim, um contrato de locação urbana com dez páginas, por exemplo, teria custo de R$227,00.

Locador residencial está sujeito ao IBS e CBS somente em casos especiais

Atualmente, os valores recebidos a título de aluguel por pessoa física são considerados exclusivamente como renda, sujeito a tributação no IR, recolhido mensalmente por meio do Carnê-Leão.

A partir de 2026, contudo, a locação passa a ser juridicamente considerada operação onerosa com bens, sujeitando-se, em hipóteses específicas, à incidência do IBS e CBS.

Isto é, estará sujeito ao recolhimento do IBS e da CBS o  locador pessoa física que, receba aluguéis no valor superior a R$240 mil, proveniente da locação de mais de três imóveis, bem como o locador que receba R$288 mil anuais em aluguéis, independentemente da quantidade de imóveis locados.

Por outro lado, não haverá incidência do IBS e CBS, por exemplo, se o locador receber R$260 mil anuais proveniente de um único imóvel, ou se possuir cinco imóveis locados, mas com receita total de R$200 mil ao ano, por não se enquadrarem nos requisitos legais que ensejam a tributação à alíquota de 8,4%.

Causa perplexidade o fato de que uma alteração tributária com impacto direto a milhões de locadores esteja sendo implementada sem uma divulgação oficial própria e clara.

A omissão dessa informação transfere ao contribuinte o ônus de descobrir, por conta própria, mecanismos simples que podem evitar um aumento significativo da carga tributária.

Como o Kenio Pereira Advogados auxilia os locadores diante das novas regras do IBS e da CBS?

Com mais de 34 anos de atuação, o Kenio Pereira Advogados é um escritório com sólida expertise em Direito Imobiliário, assessorando locadores, locatários, investidores, imobiliárias,  na condução segura de contratos de locação e na gestão de seus impactos jurídicos.

Além disso, somos referência nacional no Direito Condominial, sendo o advogado Kênio Pereira, Consultor Especial da Presidência da OAB-MG e vice-presidente da Comissão Especial da Comissão de Direito Condominial da OAB Federal.

No contexto da transição estabelecida pela Lei Complementar nº 214/25, a correta aplicação das novas regras relativas ao IBS e à CBS, especialmente quanto aos prazos, ao registro dos contratos e à preservação de alíquotas reduzidas, exige atenção técnica e atuação preventiva.

Falhas formais ou interpretações equivocadas podem gerar efeitos financeiros relevantes ao longo de toda a vigência contratual.

A atuação do escritório é pautada pela ética, precisão técnica e profissionalismo, com análise individualizada de cada situação, considerando a natureza da locação, o prazo contratual e o cumprimento dos requisitos legais do regime de transição.

O objetivo é oferecer segurança jurídica e apoiar decisões bem fundamentadas diante de um cenário regulatório em transformação.

Reconhecido pela busca contínua da excelência técnica e pela entrega de soluções jurídicas consistentes, o Kenio Pereira Advogados atua para que seus clientes estejam preparados para enfrentar mudanças legislativas com clareza, previsibilidade e segurança.

Diante da proximidade dos prazos e da complexidade das novas regras, a análise prévia dos contratos de locação é uma medida essencial para evitar riscos e preservar a eficiência tributária.

Cumpre destacar que o registro do contrato constitui procedimento simples e acessível, podendo ser realizado tanto de forma presencial quanto por meio eletrônico, inexistindo qualquer necessidade de deslocamento físico dos locadores.

Nesse contexto, recomenda-se que tal providência seja conduzida por assessoria jurídica especializada, apta a realizar a análise contratual, promover o adequado enquadramento tributário e efetivar o registro de forma segura e eficiente, assegurando plena conformidade normativa e tranquilidade ao locador diante das novas exigências legais. Portanto, entre em contato conosco agora mesmo.

Conclusão

Chegamos ao final de mais um artigo! Como foi possível perceber, as mudanças trazidas pela reforma tributária, especialmente com a instituição do IBS e da CBS, exigem atenção redobrada dos locadores, em particular quanto aos prazos, à formalização e ao registro dos contratos de locação.

A adoção tempestiva das medidas previstas na Lei Complementar nº 214/25 pode representar a diferença entre a manutenção de uma carga tributária reduzida e um aumento expressivo e permanente da tributação sobre os rendimentos de aluguéis.

Em um cenário de transição normativa e de informações ainda pouco difundidas, compreender as regras aplicáveis e agir de forma preventiva é essencial para reduzir riscos, garantir segurança jurídica e preservar a eficiência tributária ao longo do tempo.

Se você se interessa por temas relacionados ao Direito Imobiliário, contratos, condomínios em geral e segurança jurídica, convidamos a acessar outros artigos disponíveis em nosso blog.

Lá, compartilhamos conteúdos atualizados e análises técnicas pensadas para auxiliar locadores, investidores e profissionais do setor a tomar decisões mais seguras e bem informadas.

Até a próxima!