Viver em um condomínio apresenta diversas dificuldades e desafios, especialmente quando se trata de riscos e responsabilidade na reforma de fachadas, equilibrando o direito de propriedade individual e o direito de vizinhança.
Enquanto os moradores desfrutam dos benefícios de um espaço compartilhado, como segurança e áreas comuns, eles também enfrentam limitações significativas no uso e no controle de suas unidades.
Uma das principais dificuldades é a necessidade de adaptar o uso do espaço privado às regras e normas estabelecidas pela administração do condomínio e pelo regimento interno.
Esses regulamentos, frequentemente, restringem modificações estéticas, horários de silêncio, e até o uso de áreas comuns, para preservar a convivência harmoniosa e garantir o respeito mútuo entre os residentes.
Além disso, o direito de propriedade no condomínio é limitado pelo dever de respeitar o direito de vizinhança.
Isso significa que, embora cada condômino tenha a liberdade de modificar seu espaço, tais modificações não podem prejudicar o bem-estar ou a segurança dos demais residentes.
A título de exemplo, podemos citar alterações que afetam a fachada do edifício, tal como a colocação de telas de proteção no lado externo do apartamento, que podem gerar infiltrações, danos estruturais, desgaste da pintura e de acabamentos, impactar na estética do condomínio, enfraquecimento da estrutura da fachada, aumento dos custos de manutenção do condomínio e, inclusive, atrapalhar a realização de obras.
Portanto, viver em condomínio exige que os moradores equilibrem sua autonomia com o respeito às normas e à convivência coletiva, o que pode gerar desafios no uso do espaço privado.
Para entender melhor como esse equilíbrio impacta o dia a dia em um condomínio e quais são as implicações legais e práticas desse modelo de moradia, leia o conteúdo completo do texto.
As telas de proteção e as manutenções na fachada
A retirada das redes de proteção para a pintura ou reforma da fachada é medida crucial que vai além da simples conservação e limpeza de um condomínio, sendo, efetivamente, uma obra necessária.
Trata-se de uma intervenção fundamental para minimizar danos causados por infiltrações, frequentemente resultantes da instalação de telas fixadas por parafusos ou ganchos que perfuram o lado externo das janelas.
Esse processo permite a entrada de água, prejudicando a fachada com o descascamento da pintura ou o desplacamento das cerâmicas ou mármores.
A infiltração é um problema sério e muito frequente nos edifícios, causando consideráveis transtornos tanto para os moradores quanto para os síndicos.
Ela pode danificar armários e equipamentos, prejudicar a saúde com mofo e comprometer a estrutura do imóvel.
Segurança em primeiro lugar: instalação das telas por dentro do apartamento
Para evitar problemas, o morador que deseja garantir a segurança de seu filho ou de animais de estimação com a instalação da tela, deve fazê-la pelo lado interno de seu apartamento.
É inaceitável que um morador solicite que a fachada do condomínio seja perfurada para a instalação das telas, apenas por considerar que sua instalação por dentro de sua moradia seja visualmente feia.
Vale ressaltar, ainda, que o condomínio não é obrigado a aceitar alterações que comprometam a fachada e que podem gerar infiltrações e futuros danos para satisfazer a vontade de um morador.
Diante disso, é recomendável que os moradores que desejam instalar redes de proteção optem por instalá-las no lado interno das janelas, visando atender as necessidades de segurança sem causar impactos negativos na estrutura e na estética do edifício.
Além disso, a instalação das telas do lado interno, geralmente, é mais barata, simples e rápida, pois não envolve o trabalho na fachada do condomínio e não expõe os trabalhadores a riscos associados ao trabalho em altura.
Dito isso, a sua colocação no lado interno cumpre a função de segurança para crianças e animais de estimação sem comprometer a funcionalidade do sistema de ventilação e iluminação natural.
Assim, optar pela instalação de telas do lado interno é uma solução prática e eficiente que atende.
Responsabilidade do condomínio na manutenção da fachada
Por ser a fachada uma área comum do edifício, de propriedade coletiva, sua manutenção é de responsabilidade do condomínio, na figura do síndico.
Sobre o tema, o art. 1.348, incisos II e V dispõe que é dever do síndico tomar as medidas necessárias para garantir a segurança e evitar acidentes causados por infiltrações que podem resultar em quedas de cerâmicas ou outras partes da fachada.
Incidentes envolvendo pessoas ou veículos atingidos por peças que se descolam da fachada geram o dever do condomínio indenizar por danos morais e materiais, devendo ser evitados.
Portanto, se houver necessidade de reformas para conservação, manutenção ou segurança, o condomínio deve solicitar ao morador a retirada das telas às suas próprias custas, sendo importante destacar que o custo desse serviço é do próprio morador que as inseriu, já que a maioria dos condôminos não se beneficia das telas.
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A orientação e a assembleia de condomínio
Caso exista instalação de telas pelo lado exterior do apartamento, é fundamental tomar cuidado adicional durante o processo de reforma, podendo haver sua retirada temporária durante a obra naquele andar ou, preferencialmente, reinstalá-la no interior da janela, evitando furos na fachada e alterações visuais no edifício.
Nesse sentido, vale destacar que o art. 1.336 do Código Civil prevê quais são os deveres dos condôminos e, dentre eles, se observa a proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar a forma e a cor da fachada:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
[…]
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Diante disso, em relação à discussão sobre questões relacionadas à fachada, a assembleia condominial se mostra imprescindível, sendo importante contar com a orientação jurídica especializada, especialmente devido a erros comuns trazidos em convenções redigidas por leigos ou, ainda, copiadas de outro edifício.
Constatamos, em diversos casos, que a Convenção de vários condomínios se trata de reprodução de modelos ultrapassados, com artigos copiados sem a necessária compreensão das questões legais que somente os profissionais que atuam nos conflitos judiciais conseguem esclarecer para os condôminos na assembleia.
Recusa em retirar a tela pode gerar multa
O condômino que se recusar a remover as telas de proteção ficará sujeito a multa que pode chegar até 5 vezes a quota condominial, conforme estabelecido no § 2º do art. 1.336 do Código Civil:
“O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”
Além da aplicação da multa, poderá o condômino arcar com eventuais danos que possam ser apurados.
Conclusão
O interesse coletivo se sobrepõe ao particular, e o respeito às normas condominiais é essencial para a preservação do bem estar e valorização da propriedade.
A correta gestão das reformas e manutenção adequada da fachada garantem não apenas a segurança dos moradores, mas também a integridade e o valor do imóvel ao longo do tempo.
Viver em condomínio é saber que o seu direito de propriedade está limitado pelo direito de vizinhança, não podendo o individualismo gerar transtornos para toda a coletividade.
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Até a próxima!
