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PREJUÍZO OU LUCRO NA UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS NOS CONDOMÍNIOS

Um dos maiores problemas que ocorrem nos condomínios é a falta de respeito e de cidadania na utilização das áreas de circulação externa das unidades. Alguns condôminos esquecem-se de que sua unidade, que constitui área privativa, faz parte de um todo e que sua atitude desmedida pode ferir o direito de seu vizinho. Devem ser respeitadas as leis e normas convencionais que regulam seus direitos e deveres que tornam possíveis o compartilhamento dos espaços em condomínio.

PRINCIPAIS IRREGULARIDADES      

            Dentre as irregularidades praticadas nas áreas comuns, destaca-se: em conjuntos de casas geminadas, o coproprietário de uma unidade, às vezes, cerca parte da área de circulação e área livre nos extremos do terreno, ignorando que elas pertencem a todos. Alguns proprietários dos apartamentos do último andar quebram a laje do teto e se apropriam do telhado fazendo uma cobertura, sem qualquer autorização da assembleia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido de um bem que pertence a todos. Fere a lei também quem troca as portas dos corredores ignorando o padrão, fecha o corredor com grades ou faz do mesmo e da garagem um jardim particular.           

            Nos edifícios comerciais aqueles que se apropriam de parte do corredor com portas de vidro, utilizando-o exclusivamente como sala de espera ou recepção cometem ato irregular. Quanto ao espaço do recuo da frente do edifício que se interliga com a calçada, em geral, esse espaço pertence ao condomínio, sendo irregular o bar, restaurante ou lojista ocupar o recuo como se pertencesse somente à sua loja. O condomínio, nos casos citados, pode reaver para si tais áreas comuns, já que esses condôminos não têm o título de propriedade desses espaços coletivos, mas é preciso ser técnico e ágil.

FORMA DE REGULARIZAR O USO EXCLUSIVO

             Em vários condomínios a convenção permite que determinada área que, a princípio seria comum, seja vinculada uma unidade privativa, passando a ser se uso exclusivo do proprietário dessa sala, loja ou apartamento. Entretanto, se a área é comum, o condomínio deve avaliar cada caso e decidir se irá retomá-la ou se permitirá o uso exclusivo do condômino, que pode recebê-la em doação, agregando-a à sua unidade.  

             Entretanto, há condômino que oferece algum valor ou benefício para a coletividade para convencê-la a autorizar o uso exclusivo de determinada área comum, diante da valorização da sua unidade. Assim, ganha o condomínio que pode fazer uma obra ou comprar um equipamento com o valor recebido e o condômino que passa a ter maior área agregada à sua unidade, que poderá ser vendida com segurança.

Caso o condomínio nada faça, poderá perder seu direito sobre a área, pois o passar dos anos consolidará o direito do condômino se manter no uso exclusivo do que antes pertencia a todos.

NECESSIDADE DE ASSESSORIA NA REGULARIZAÇÃO

           Diversas áreas comuns cedidas espontaneamente aos condôminos são posteriormente tomadas ou questionadas por aqueles que compraram as unidades após alguns anos e que desconhecem a referida transação.

A falta de regularização poderá acarretar ao vendedor o dever de indenizar o comprador que adquiriu uma unidade com uma área comum que não lhe pertence. Portanto, nada mais sensato que contratar uma assessoria jurídica especializada para orientar sobre a situação, sendo que o decurso do tempo pode assegurar ao condômino que passou a utilizar a área comum com exclusividade, o direito de manter essa situação, resultando na impossibilidade de o condomínio reaver tal área diante a ocorrência da supressio e da surrectio, que geram efeitos que surpreendem a maioria das pessoas.

Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e Câmara do Mercado Imobiliário de MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br