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COMPRAR O IMÓVEL E NÃO TRANSFERIR PARA O SEU NOME PODE ACARRETAR SURPRESAS E PREJUÍZOS

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COMPRAR O IMÓVEL E NÃO TRANSFERIR PARA O SEU NOME PODE ACARRETAR SURPRESAS E PREJUÍZOS

      Muitos são os compradores que têm prejuízos e aborrecimentos por terem deixado de fazer a escritura ou por não ter formalizado a transferência do imóvel para o seu nome no Ofício de Registro de Imóveis. Alguns são surpreendidos com o falecimento do vendedor, tendo que contar com a boa vontade dos herdeiros e dos problemas decorrentes do inventário para regularizar a aquisição, ficando o imóvel sem condições de ser negociado. Mesmo tendo o contrato de compra e venda e a procuração por instrumento público do vendedor outorgando poderes para uma pessoa passar a escritura, essa não terá mais valor em decorrência do falecimento. Há inúmeros casos de conflitos entre os herdeiros ou imprevistos gerarem dificuldade para que a transferência do imóvel seja formalizada em nome do comprador, podendo tal situação lhe acarretar danos.

     Vários são os negócios que deixam evidente a falta de assessoria jurídica do vendedor ou do comprador, que contam com a sorte e com a torcida do corretor de imóveis de que tudo dará certo, sem atentarem para as formalidades necessárias à segurança da transação. Cometem a falha de deixar de regulamentar a questão da transferência do bem, pois poderá o vendedor ter sérios problemas se o imóvel permanecer indefinidamente em seu nome, além dos riscos para o comprador, os quais citamos nesse artigo.

IMÓVEL PODE RESPONDER POR DÍVIDA DO VENDEDOR

     Caso o vendedor venha a figurar como réu numa ação de cobrança ou execução, poderá o credor, após efetivar uma busca nos Ofícios de Registros de Imóveis, solicitar que o Juiz bloqueie a propriedade, tornando-a indisponível ou que a penhore para que possa posteriormente leva-la a leilão. Isso acontece rotineiramente, pois para o Juiz, bem como para terceiros, o vendedor continua a figurar como proprietário na matrícula do cartório.

Por ter o comprador deixado de transferir o imóvel para o seu nome, terá que contratar com urgência um advogado para propor Embargos de Terceiros, para evitar a perda do patrimônio para o credor do vendedor. Deverá provar ao juiz que o bem não pertence mais ao vendedor que, por ser inadimplente, motivou a penhora, a qual não pode vir a prejudicar o comprador de boa-fé.

    O custo desse processo gira em torno de 20% do valor do imóvel, havendo casos do comprador ter perdido o imóvel, em especial, quando envolve processo trabalhista, mesmo sendo inocente e não tendo qualquer relação com o credor.

     Há caso de comprador não ter lastro da quantia que pagou pelo imóvelpois não declarou ao Fisco, existindo aquele que receia passar o imóvel para seu nome por causa de credores que estão lhe cobrando via judicial ou para não ter despesas com ITBI e com os cartórios de notas e de registro de imóveis. Nessas hipóteses o comprador simplesmente não faz a escritura.

VENDEDOR DEVE EXIGIR A RETIRADA DO SEU NOME DA MATRÍCULA

     Entretanto, para o vendedor, trata-se de situação arriscada, pois nesse caso o seu nome continuará constando na matrícula do imóvel, o que poderá ocasionar prejuízos, como cobrança judicial de IPTU, quota de condomínio e outros débitos provenientes do imóvel que deveriam ter sido quitados pelo comprador.

   O Poder Judiciário acumula milhares de processos em decorrência da falta de atenção, do equívoco dos contratantes imaginarem que cabe a imobiliária ou aos corretores de imóveis avaliar as particularidades da transação, pois esses são importantes para promover a venda e não para aprofundar em questões jurídicas que podem indicar ser o negócio inviável.
    Quando o contratante é bem assessorado, ao refletir juntamente como seu advogado no decorrer da elaboração do contrato e na verificação da documentação, evita os riscos de vir a figurar como réu ou autor num processo judicial que pode demorar anos, ter alto custo e gerar aborrecimentos.

 

Esse artigo foi publicado no jornal Diário do Comércio

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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