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INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: VEJA COMO EVITAR

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INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO: VEJA COMO EVITAR

O fato de um proprietário não pagar a quota de condomínio causa revolta nos vizinhos quando se constata que dono do apartamento, loja ou sala tem uma rotina de gastos com viagens, automóveis novos, compras e festas, mas de forma abusiva se nega a pagar o que consome no edifício por mero capricho. Há alguns que só pagam as quotas de condomínio após meses de atraso, pois se aproveitam da insignificância da multa moratória de apenas 2% sobre o valor do débito e da baixa inflação para pagar outros compromissos que têm multa e juros mais expressivos. O art. 1.336 do Código Civil permite uma solução que poucos condomínios colocam em prática, que consiste em estabelecer de juros mensais acima de 1% ao mês, sendo que há várias decisões judiciais, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmando juros de até 10% ao mês.                         

Pode a convenção autorizar o protesto do boleto em cartório e o registro do inadimplente no SPC, providências que estipulam quem precisa de cadastro limpo a não deixar de pagar o condomínio. Há pouco tempo o STJ que confirmou o que defendemos desde 2003 e que já inserimos nas convenções que redigimos: o direito do condomínio cobrar multa de até 500% do valor da quota condominial em decorrência da inadimplência contumaz. Sempre orientamos que aquele que não paga reiteradamente a quota de condomínio causa grandes transtornos, prejuízos, dificulta a locação e a venda ao forçar o aumento das quotas de quem é pontual e que por isso deve ser considerado antissocial. Nossa tese foi aceita pelo STJ em 2017 e assim, um devedor contumaz foi obrigado a pagar multa de 500% da quota de condomínio.                       

Defendemos ainda a inserção na convenção do dever do inadimplente, que provoca o processo de execução arcar com o pagamento do valor dos honorários de contratação do advogado, os quais não se confundem com os honorários de sucumbência que decorrem da condenação. É justo que o condomínio não fique no prejuízo ao ter que pagar R$10 mil de honorários para o advogado em decorrência do infrator não ter quitado 6 meses de quotas de R$500,00. Obviamente, esses honorários se tornam baratos em decorrência da dívida que aumenta mês a mês no decorrer dos anos do processo. Mas, o fato de a convenção, prever que esse valor de honorários será cobrando do devedor estimula a pontualidade.

ATUALIZAR A CONVENÇÃO REQUER DOMÍNIO DAS LEIS E DO PROCESSO                       

Causa perplexidade o fato do Código Civil desde 2003, possibilitar várias inovações para inibir a inadimplência e vermos que as convenções continuam a ser copiadas de modelos ultrapassados, que ignoram a evolução da jurisprudência, além de conterem diversos erros graves em relação aos quóruns, aplicação de multas, elaboração de editais, atas e assembleias. O que vemos é o amadorismo e a incompetência na redação das convenção confeccionadas por leigos, que ignoram que esse instrumento consiste numa Lei que orientará os condôminos, bem como os magistrados no julgamento de processos que muitas vezes são causados justamente pela confusa redação da convenção.                       

Investir na contratação de um especialista para atualizar a convenção e inserir as medidas que gerarão tranquilidade, consiste numa medida de economia por evitar processos judiciais.

 

Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro do Secovi MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

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