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ALTERAR A CONVENÇÃO E A ILUSÃO SOBRE A COLABORAÇÃO PARA SER MELHORADA

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ALTERAR A CONVENÇÃO E A ILUSÃO SOBRE A COLABORAÇÃO PARA SER MELHORADA

Alterar a convenção é uma tarefa complexa e necessária para a maioria dos condomínios, pois recebem da construtora um documento genérico, que não atende às especificidades da edificação. Ocorre que há pouca adesão dos proprietários em qualquer assembleia, mesmo que o objetivo seja atender ao interesse da maioria, como por exemplo aumentar os juros acima de 1% e criar mecanismos para evitar a inadimplência e as condutas antissociais. Assim, adequar as regras condominiais torna-se um desafio, que precisa ser superado de maneira técnica e estratégica, pois do contrário, agindo com amadorismo, os condôminos interessados em melhorar a convenção poderão perder oportunidades, tempo e gerar desgastes diante da falta de adesão que impede obter o quórum de 2/3 do condomínio.

É preciso deixar claro que o produto da construtora é o imóvel, sendo a elaboração da convenção de condomínio uma imposição legal (art. 32 da Lei 4.591/64) que, muitas vezes, se limita a uma minuta superficial, pois não é interesse da construtora investir em advogados especialistas na elaboração desse documento, apesar deste ser muito importante para evitar problemas. Todo investimento da construtora tem como foco os aspectos físicos do apartamento, sala ou loja que trará retorno financeiro à empresa, pois geralmente quem compra não aprofunda na qualidade técnica da convenção, a qual deixa muito a desejar.

Compradores deveriam revisar a convenção ao receberem o edifício

Cabe aos compradores se organizar e aperfeiçoar a convenção por meio de um especialista que avalie a realidade do empreendimento. A correção do rateio de despesas desequilibrado, o enfrentamento à inadimplência, a possibilidade de aplicações de multas ao condômino antissocial, os quóruns de forma lógica, são algumas medidas que precisam obedecer às especificidades de cada condomínio, o que resultam em benefícios à coletividade condominial. Ainda assim, atingir o quórum de 2/3 para a aprovação dessas matérias é quase impossível quando não há a intervenção de um profissional.

Vários são os casos de convenções alteradas de maneira equivocada, com artigos que ferem as leis, que ficam anos sem serem aceitas pelo Ofício de Registro de Imóveis por terem diversas falhas. Ao final, constata-se que milhares de condomínios têm se pautado por convenções ilegais, que foram registradas erroneamente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos por justamente não atenderem as determinações do Oficial do Registro de Imóveis, pois somente este está apto a fazer o registro que confere validade jurídica ao documento.

O profissional é o diferencial para evitar desgastes na assembleia

É comum um condômino ou um pequeno grupo deles tentar alterar a convenção do condomínio para atualizá-la. Porém, submeter o assunto à assembleia sem a devida preparação, por desconhecerem as dinâmicas que envolvem tal trabalho, acabam não conseguindo o quórum legal, gerando assim desgastes.

Muitos condôminos apresentam a ideia aos vizinhos, que se mostram receptivos e até se disponibilizam a apoiar a alteração pretendida quando a conversa ocorre entre os dois (proponente e o ouvinte), no apartamento, de maneira que pretensão é explicada com tranquilidade. Todavia, no momento da votação no ambiente da assembleia, uns criam dúvidas sem fundamento. Alegam que precisam refletir mais e deixam de votar para justamente nada ser mudado, especialmente quando se trata da divisão injusta do rateio de despesas que penaliza a unidade maior ou de uma obra que beneficie alguns.

 Sem a condução de um profissional, que conhece os obstáculos para a alteração de uma convenção, o condômino cria na assembleia um ambiente de atrito, em que ideias se perdem em meio a discussões daqueles que são favoráveis ou contrários ao assunto debatido.

Há condômino que se aproveita da oposição de outro, que discorda frontalmente da proposta apresentada, para inviabilizar qualquer acordo. O condômino que se dizia apoiador da alteração da convenção fica em silêncio enquanto outro a desqualifica, restando apenas a quem propôs o assunto tentar sustentá-lo sozinho.

O profissional sabe os caminhos contornar essas manobras, sendo ingênuo quem acha que alterar a convenção é simples, pois a tentativa frustrada enfraquece a ideia ou aperfeiçoamento de sua pretensão perante os condôminos e desgasta quem a propôs de boa vontade.

 

Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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