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FACHADA DO EDIFÍCIO PATRIMÔNIO DO CONDOMÍNIO

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FACHADA DO EDIFÍCIO PATRIMÔNIO DO CONDOMÍNIO

A fachada de um edifício é composta pelas quatro faces, consistindo área comum pertencente a todos os condôminos, sendo seu visual determinante para várias pessoas optarem por sua aquisição. Sua alteração pode acarretar a desvalorização de todos os apartamentos, salas ou lojas do edifício, bem como demandas judicias em decorrência de falhas na aprovação da obra, além do fracasso na ação de cobrança da taxa extra contra o condômino que discordou da reforma.

Há convenções que por serem mal elaboradas, deixam de estabelecer regras específicas para a realidade e as particularidades de cada condomínio e assim, criam um ambiente propício para conflitos. A realização de obras na fachada do edifício, por envolver a escolha das características estéticas, é um assunto polêmico, o qual se torna uma grande discussão quando a convenção é imprecisa quanto aos vários tipos de quóruns que legitimam as deliberações ou quando a assembleia é conduzida de maneira inadequada, com redação precária e confusa da ata, que deve ser elaborada no decorrer da reunião, pois sua redação posterior é irregular por consistir num relatório que trata de fatos passados. A redação posterior da ata consiste num vício, pois propiciar a distorção dos fatos e do que foi dito, bem como a subtração de manifestações que contrariam o interesse de que a redige. Por esses motivos devem os condôminos exigirem sua redação de imediato para evitar a fraude, podendo filmar a reunião, pois assim facilitará a prova do crime de Falsidade Ideológica previsto no art. 299 do Código Penal, caso a ata não retrate o que realmente ocorreu.

DEFINIR TIPOS DE OBRAS E FAZER EDITAL CORRETO É FUNDAMENTAL

Quando se fala em reformas em condomínios é importante saber como a obra a ser realizada se classifica, pois tal definição determinará o quórum exigido para sua aprovação. O Código Civil prevê que as obras em condomínio podem ser úteis, que se prestam a intervenções que facilitem o uso da coisa; necessárias, que envolvem as obras essenciais para a conservação e manutenção do edifício; ou voluptuárias, que diz respeito ao seu embelezamento. Essa classificação deve ser clara para que não ocorram vícios na aprovação da obra, sendo comum a assembleia convocada para deliberar sobre uma reforma erroneamente definida  como útil ou necessária, sendo esta na verdade, voluptuária. Da mesma forma, comete irregularidade o síndico que deixa de convocar assembleia por classificar como necessária a obra que é útil, investindo dinheiro da coletividade sem aprovação.

QUÓRUNS DEVEM REFLETIR AS PARTICULARIDADES DO EDIFÍCIO

Os quóruns previstos no Código Civil constituem diretrizes gerais, que muitas vezes não são adequadas para as características específicas de determinados condomínios, especialmente se ele for composto por centenas de unidades. Em razão disso, o legislador permitiu, de maneira habilidosa, que as convenções estipulem os próprios quóruns, a fim de evitar que a regra geral inviabilize a administração condominial. Portanto, quem redige a convenção de maneira profissional estabelece regras coerentes para cada situação, porém, diante do amadorismo de quem elabora a convenção desprezando sua importância, constata-se que inúmeras convenções estabelecem quóruns quase impossíveis de serem atingidos.

Tratando-se de uma proposta de alteração da fachada para fins estéticos, como a mudança do material, revestimento do edifício ou a autorização para uma pintura artística nessa área, pela regra do inciso I do art. 1.341 do Código Civil, o quórum de aprovação exigido é de dois terços dos condôminos. Porém, diante do vício de copiar modelos de convenções ultrapassados, várias continuam a exigir quóruns equivocados, gerando transtornos em prédios de grande porte, sendo aconselhável contratar um especialista para modernizá-la, facilitando assim a condução do condomínio ao reduzir os pontos polêmicos.  

 

 

Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo

 

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

 

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