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É ARRISCADO COMPRAR PARTE DE UM IMÓVEL

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É ARRISCADO COMPRAR PARTE DE UM IMÓVEL

A regra é que a propriedade imobiliária pertença somente a uma pessoa, tendo essa autonomia para fazer com ela o que bem entender. Ocorre que, há casos de pessoas que compram um lote cercado, pensando que esse tem matrícula regularizada no Ofício de Registro de Imóveis, mas na verdade se trata apenas parte de um terreno maior, sendo que essa irregularidade acontece em alguns loteamentos rurais que são vendidos como se fossem “condomínio fechado”. Assim, se constata que o comprador de um lote de 2.000 m² é dono de uma fração ideal de um terreno de 20.000 m², que é a metragem mínima do módulo rural, em conjunto com outros nove, pois cada um é coproprietário de 10% dessa área. Por se tratar de imóvel rural é impossível obter matrículas de lotes com áreas de 360, 500 ou 1000 m², pois tais metragens só existem em loteamentos urbanos. A venda é efetivada em condomínios por meio da fração ideal, com base numa planta particular que não tem validade perante o município e o Oficial Registrador.                

A venda de fração ideal de imóvel acontece também com casa ou loja construída num terreno onde há outras edificações, mas há riscos por inexistir a convenção de condomínio que separa as unidades de maneira a torna-las autônomas, com matrícula e guia do IPTU distintas.                

A individualização da propriedade é fundamental para facilitar a sua comercialização, evitar conflitos em relação as divisas e com o pagamento dos tributos. Tendo o imóvel matrícula específica, seu proprietário fica dispensado de ter que oferece-lo primeiro para os demais coproprietários, pois cada um tem apenas uma quota-parte. Por fazer parte de uma propriedade maior, que possui uma matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis, se trata de um condomínio geral, sujeito às regras dos arts. 1314 e seguintes do Código Civil e portanto, aplica-se a regra:

“Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”                

Ao adquirir a fração ideal de um lote, o comprador pode vir a ter divergências com os demais coproprietários, por cada um ter ponto de vista diferente, sendo difícil conciliar interesses com pessoas desconhecidas. Depois se revender sua quota-parte sem oferecer para estes, poderá ocorrer anulabilidade, já que o coproprietário tem preferência em relação a terceiros por se tratar de um condomínio geral.                

Em alguns casos, quando o terreno tem maior dimensão e se enquadra como urbano, o comprador não se informa sobre as leis municipais que determinam a metragem quadrada mínima e metragem linear frontal necessárias para que sua quota-parte possa ser desmembrada do restante e tornar-se um imóvel autônomo. Deve-se verificar a existência de risco de ser impossível desmembra-lo de maneira a regulariza-lo.                 

Há ainda o problema com o pagamento do IPTU, pois a guia é única e o não pagamento por alguns coproprietários gerará o protesto em cartório, a execução e até a penhora do imóvel negativando o cadastro até do coproprietário que deseja pagar sua quota parte.  Diante da falta de regularidade do parcelamento da área não há como o município emitir uma guia de parte do terreno daquele que deseja quitar o IPTU.

CONSTRUIR EM LOTE IRREGULAR É COMPLICADO                

Quanto a pretensão de construir em parte do terreno, haverá o risco de conflitos em relação ao potencial construtivo que implica todos os coproprietários. O proprietário do restante do terreno pode ter utilizado todo o Coeficiente de Aproveitamento (CA), ficando o comprador impossibilitado de aprovar um projeto para construir no local. Deve-se atentar ainda sobre os problemas com os recuos obrigatórios também regidos pelas normas municipais, que podem restringir seu direito de construir.                

Todas essas informações são de suma importância e deveriam ser repassadas pelo corretor de imóveis ao comprador antes do fechamento do negócio. Porém essa não é a realidade, pois há corretores que intermediam negócios sem necessário cuidado.                     

CORRETOR DE IMÓVEIS RESPONDE POR NÃO INFORMAR                

Entretanto, conforme o art. 723 do Código Civil, cabe ao corretor esclarecer todos os pontos relevantes do negócio e de forma espontânea, sob pena de responder por perdas e danos. A omissão do corretor ocorre ao não alertar sobre a compra em condomínio, que gera complicações com a documentação. Por cautela deverá citar no contrato de compra e venda os detalhes da transação de maneira a deixar tudo claro para o comprador.                

Confiar em informações verbais sem aprofundar na documentação, que varia conforme o caso, pode gerar riscos que atingem em média 50% o valor do imóvel, podendo resultar numa rescisão do contrato e preocupações que podem ser evitadas.

 

Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG´

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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