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PROPRIETÁRIO DEVE AUTORIZAR SOMENTE UMA IMOBILIÁRIA PARA EVITAR RISCO DE PAGAR A COMISSÃO EM DUPLICIDADE

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PROPRIETÁRIO DEVE AUTORIZAR SOMENTE UMA IMOBILIÁRIA PARA EVITAR RISCO DE PAGAR A COMISSÃO EM DUPLICIDADE

COMISSÃO DO CORRETOR: QUEM PAGA MAL, PAGA DUAS VEZES

A compra e venda de imóveis, em regra, é intermediada por um corretor ou por uma imobiliária, que são remunerados pelos serviços que prestam, sendo a comissão em Minas Gerais correspondente a 6% (que pode variar conforme o CRECI de cada Estado) sobre o valor da transação. Porém, há casos de proprietários que disponibilizam seu imóvel para venda em mais de uma imobiliária, o que pode gerar problemas com o aumento da insegurança sobre as tratativas e principalmente por gerar o risco de ter que pagar comissão a mais de um corretor, ou seja, em duplicidade.

A atuação de mais de um profissional na venda do imóvel propicia a perda do controle de quem está tendo acesso à residência ou local de trabalho do vendedor. Isso leva à confusão na celebração do negócio, além de arriscar a segurança de familiares e funcionários, que estarão sujeitos à presença de todo tipo de visitantes.

Muita intermediação leva à confusão

Imagine um vendedor que anuncia seu imóvel em cinco imobiliárias, o que causa um grande número de visitas, muitas sem qualquer chance efetiva de venda. Passadas diversas pessoas pelo local, o vendedor se esquece que o comprador do seu imóvel, levado pela imobiliária “A”, já havia ido ao local há dois meses, tendo tido conhecimento do imóvel pelo corretor “X”. O fechamento do negócio com a imobiliária “A” implicará o pagamento da comissão para ela, mas a Lei resguarda o direito do corretor “X”, que primeiro apresentou o comprador ao vendedor, ao recebimento da mencionada comissão, que independentemente de prévia contratação será no percentual consagrado pela Tabela do Creci, ou seja, 6% sobre o valor do bem.  

Há caso do vendedor ser condenado pelo Poder Judiciário a pagar a comissão pela segunda vez, ou seja, para a imobiliária “A”, que fechou o contrato de compra e venda, e depois para o corretor “X”, que apresentou o imóvel ao comprador primeiramente.            

Pode parecer estranho, mas ao condenar o vendedor, o Juiz o faz corretamente quando a ele são apresentados fatos que consagram o direito do corretor receber sua comissão conforme estabelecido no Termo de Visita assinado pelo pretendente à compra em data anterior à realização da transação que foi conduzida posteriormente pela imobiliária “A”.

Lei estimula a segurança – Imobiliária ligada a uma rede aumenta a divulgação          

O problema decorre do desrespeito à Resolução COFECI n.º 458/95, que determina no seu art. 1o que o anúncio de um imóvel deve ser realizado quando houver exclusividade do corretor. Disponibilizar um imóvel para venda em diversas imobiliárias na tentativa de acelerar a realização de um negócio causa grande confusão, podendo resultar no prejuízo de pagar duas comissões a dois corretores.         

Caso o proprietário deseje aumentar a possibilidade de divulgação da venda, poderá optar pela entrega do imóvel para uma imobiliária que faça parte de uma rede, pois dessa maneira, ao escolher essa imobiliária o imóvel será  trabalhado por dezenas de empresas ao mesmo tempo, com a segurança de que a prestação de serviços será controlada pela imobiliária escolhida. Nesse caso a transação se manterá com essa imobiliária que fará a parceira com as demais, sendo que o proprietário terá contato apenas com a sua imobiliária de confiança, a qual receberá a comissão sem risco de polêmica.

Comprador solidário com o compromisso do vendedor

Há risco também para o comprador, pois ao conhecer um imóvel assumiu o compromisso de, caso venha a fechar a compra, fazê-lo somente com o 1º corretor. Se descumprir isso ao procurar outro corretor, assume o dever de arcar com a comissão do 1º corretor, pois caberia a esse condução a negociação e as contrapropostas entre as partes que foram aproximadas pelo seu trabalho. Portanto, o comprador contribui com a confusão que ocorre em algumas transações, pois deveria prestigiar quem lhe apresentou o imóvel.

O 1º corretor ao perceber que foi preterido desconhece os fatos que motivaram a busca por outra imobiliária e por isso acaba pleiteando em juízo a sua comissão, podendo cobra-la do comprador e do vendedor por serem solidários. Por isso, deve o vendedor evitar entregar o imóvel para várias imobiliárias e o comprador respeitar o compromisso que assumiu com o corretor que primeiro lhe mostrou o imóvel.

 

Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Advogado e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

 

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