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DIREITO DE PROPRIEDADE TEM LIMITAÇÕES, PRINCIPALMENTE NOS CONDOMÍNIOS

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DIREITO DE PROPRIEDADE TEM LIMITAÇÕES, PRINCIPALMENTE NOS CONDOMÍNIOS

Grande parte da população, por questão de segurança e comodidade prefere morar em apartamentos, sendo que aqueles que buscam um pouco mais de conforto optam por adquirir coberturas ou apartamentos com áreas privativas. Entretanto, muitos parecem acreditar que o direito de propriedade é absoluto e ignoram que há o direito de vizinhança, que estabelece os limites necessários para o convívio entre vizinhos, principalmente em condomínios.

É fato que tanto quem vive em casa quanto em apartamento pode enfrentar dificuldades com vizinhos. Porém, em condomínios o atrito torna-se muito mais latente em razão da proximidade entre os moradores e da impossibilidade de evitar certo nível de convívio, sendo rotina encontrar no elevador, na portaria, na garagem e em especial quando existem as áreas de lazer.  Ocorre que alguns condôminos parecem esquecer da importância de agir de maneira estimular um ambiente harmônico, pois criam situações que colocam em risco a paz entre vizinhos. É o caso daqueles que instalam, sem qualquer cuidado nas suas áreas privativas telhados para ampliar o espaço coberto e churrasqueiras, não se preocupando com a fumaça lançada nos outros apartamentos ou que fazem festas barulhentas ignorando o direto do vizinho de descansar, dormir, ver um filme, estudar ou trabalhar.

Dever de respeitar o projeto arquitetônico e a lei do uso e ocupação do solo.

Muitas pessoas após um dia de trabalho desejam chegar na sua moradia descansar e por isso deixam de comprar apartamentos em prédios com área de lazer, justamente por não suportar barulho, especialmente nos finais de semana. Sabemos ser difícil coibir gritos daqueles que participam de um jogo de futebol ou dos ruídos das brincadeiras das crianças e da roda de amigos numa festa. Por isso, há pessoas que optam por comprar apartamentos em edifícios sem áreas de lazer e em busca do sossego escolhem residir nos apartamentos dos fundos para evitar os ruídos de transito da rua.  

Certamente, ao verificar o edifício e perceber que há apartamento abaixo com área privativa o comprador que adquire o apartamento logo acima verifica a situação de segurança, se há algum inconveniente, pois, o prédio foi aprovado pela municipalidade com aquele formato e dimensões. Qualquer mudança em qualquer das quatro faces do edifício, que são denominadas fachadas, exige a aprovação da unanimidade dos condôminos, justamente para garantir que nada mais será construído ou alterado de maneira a prejudicar qualquer unidade. Portanto, aquele que faz um “puxadinho” no apartamento térreo, constrói um telhado que fragiliza a segurança e privacidade dos moradores do andar de cima, comete ato irregular por afrontar o projeto e a convenção do edifício. Tal inovação é ilegal e pode ser impedida, bem como demolida a pedido daquele proprietário que se sentir prejudicado. 

 

Alegria de um, sofrimento do outro

            Ter consideração com o vizinho é essencial para que uma pessoa possa residir ou trabalhar num condomínio. Se a pessoa é egoísta, se acha dona do mundo, sendo   incapaz de ter empatia não deve morar perto de outros seres humanos. Num condomínio ter educação e respeito é o mínimo que se espera. Aquele que diz: “faço o que eu bem quiser na minha casa”, ignora que existam leis que impõe que seu direito se limita ao interior da sua moradia.

            Se os ruídos, a fumaça e os reflexos de sua falta de educação ultrapassam as paredes do seu apartamento, comete ato ilícito, que pode gerar multa de até 10 vezes a quota de condomínio. O Código Civil, art. 1.336, estabelece: “São deveres do condômino:... II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

                        Muitas pessoas deixariam de comprar ou alugar apartamento se percebessem que abaixo da sua janela tem uma chaminé ou um telhado que favorece a entrada de ladrão pela janela. Portanto, a partir do momento que o churrasqueiro inicia a obra que poderá tornar a vida dos vizinhos um inferno, aquele que se sentir prejudicado pode impedi-la por ser ilegal.

                        Conforme determinação do Código Civil, que é a lei federal que regula o direito de propriedade e os condomínios, não existe lei municipal ou assembleia geral de condôminos que possa autorizar a obra nova num edifício que gere danos a qualquer apartamento. Nenhum vizinho pode ser forçado a ter sua casa e suas roupas fedendo a gordura e carvão, além de passar a ficar preocupado com o aumento do risco de alguém invadir sua residência ao escalar o novo telhado.

                        Consiste numa anomalia uma família ter que ficar com as janelas fechadas para pode respirar normalmente, tendo que suportar o calor diante a ausência de ventilação.  Dependendo do incômodo poderá ser motivo um processo por crime ambiental, além do processo cível para demolir a obra e multar de forma expressiva aquele que ignorar que a lei proíbe o uso nocivo da propriedade.

 

Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

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