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NORMAS DA ABNT SOBE OBRAS NO CONDOMINIO

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NORMAS DA ABNT SOBE OBRAS NO CONDOMINIO

Em decorrência da falta de orientação jurídica têm ocorrido casos de síndicos impedirem a realização de reformas simples nas unidades (apartamento, sala ou loja) do condomínio sob a alegação de que seria necessária a apresentação de um plano de reforma elaborado por um engenheiro ou empresa especializada, conforme previsto nas normas da ABNT - NBR 16280, que entrou em vigor em 2014. Configura abuso de direito exigir esse plano de reforma de maneira generalizada, de forma a impedir pequenas reformas que visam basicamente manutenção e conservação da unidade privativa, que não alteram as condições da edificação existente. Não se pode confundir reforma decorativa com obras estruturais ou que acarretam interferência na segurança da construção.

Por falta de conhecimento há síndico afrontando o direito do proprietário/morador de zelar por seu imóvel diante de uma interpretação errada da norma da ABNT, sendo certo que a maioria dos administradores de condomínios nunca leram NRB 16280 e assim são induzidos a ideias equivocadas sobre seu alcance e aplicação.

Os advogados e técnicos que entendem da matéria percebem que a norma criada pelos engenheiros da ABNT – que é importante e boa em termos gerais – tem uma redação pode induzir procedimentos corporativistas ao criar serviços para engenheiros e arquitetos até mesmo em reformas insignificantes, incapazes de afetar o funcionamento das unidades vizinhas.

O engenheiro civil, Rodrigo Fulgêncio Martins, diretor da RFulgêncio Engenharia Ltda., que tem 14 anos de experiência em reformas prediais e residenciais, esclarece que ao “iniciar as obras nos apartamentos, salas e lojas nos condomínios, apresenta ao síndico os projetos, uma ART de execução de reforma, deixando claro a sua reponsabilidade técnica sobre a obra.” Em geral, isso resolve qualquer dúvida, ficando resolvida a questão. O condomínio passa a ser informado do que está ocorrendo na unidade.             

Rodrigo Fulgêncio, explica que “é correto o condomínio exigir o acompanhamento de engenheiro nas obras de alterações estruturais, como: demolições de alvenarias, alterações nas instalações elétricas e hidráulicas, troca de impermeabilização de áreas molhadas, troca de telhado e reforços estruturais. Entretanto, orienta que “não sentido exigir o acompanhamento de um engenheiro e emissão de ART para serviços como pintura, troca de revestimentos, trocas de louças e metrais sanitárias (desde de que não haja alteração na infraestrutura hidráulica), pois esses serviços não alteram a estrutura do imóvel.” 

Os prédios envelhecem e necessitam de reformas de modernização e para que estes não deteriorem e se valorizem. Assim, somente as obras relevantes devem ser acompanhadas por engenheiros a fim de se evitar danos às unidades vizinhas. A NBR 16280 visa orientar os procedimentos para que as reformas nos edifícios sejam realizadas com segurança e responsabilidade técnica para evitar prejuízos ao funcionamento dos sistemas hidrossanitários, elétricos, dentre outros.

Há condomínio tão mal orientado que ameaça impedir o acesso de pintores, marceneiro ou de azulejistas ao apartamento, esquecendo que tal ato pode configurar ilícito penal. O síndico ao criar obstáculos para realização de reparos que não sejam estruturais pode pessoalmente, juntamente com o condomínio serem responsabilizados pelo prejuízo causado ao proprietário, como a indenização pelo aluguel, IPTU, quota de condomínio e o aumento do custo da obra.

O síndico tem o direito de exigir informações a respeito das obras que serão realizadas na unidade, bem como o morador/proprietário tem o dever de manter o condomínio informado. É bom frisar que a NBR 16280 não é lei, mas como norma pode respaldar o condomínio para garantir sua segurança, inclusive num processo judicial.

A insegurança e da falta de conhecimento das leis e normas por parte do administrador do condomínio podem gerar um conflito judicial que resultará desgastes e ainda elevados prejuízos financeiros. Esse problema poderá ser eliminado com a elaboração profissional da convenção do condomínio, podendo essa ser atualizada com 2/3 dos condôminos, onde deverão ser inseridas as orientações da NBR 16280, inclusive quanto a quem cabe pagar os custos para cumprir os diversos procedimentos ali previstos, os quais são complexos, sendo injusto exigir que o síndico domine a matéria.

                                  

 

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Diretor-adjunto do Ibradim-MG

kenio@kenipereiraadvogados.com.br

 

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