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O DEVER DA LOJA EM PAGAR A REFORMA DO PASSEIO E DO TELHADO DO CONDOMÍNIO

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O DEVER DA LOJA EM PAGAR A REFORMA DO PASSEIO E DO TELHADO DO CONDOMÍNIO

É importante os edifícios, lojas e casas manterem o passeio em frente ao imóvel em boas condições, pois além da questão estética e do visual que gera um aspecto positivo, evitar o risco do proprietário do imóvel vir a responder por uma ação de indenização decorrente da queda de um pedestre provocada pelo piso irregular.

 A maioria das convenções de condomínio são omissas quanto ao passeio e o seu recuo do edifício, dando margem para conflitos que poderiam ser evitados. Em Belo Horizonte, o Código de Posturas (Lei Municipal 8.616/2003 e Decreto Regulamentador 14.060/2010) define que a construção do passeio, bem como a sua conservação e manutenção, é de responsabilidade do proprietário do respectivo imóvel.

 

O artigo 12, §3º do Código de Posturas de BH (Lei Municipal 8.616/2003) dispõe que:

 

Art. 12 – Cabe ao proprietário de imóvel lindeiro a logradouro público a construção do passeio em frente à testada respectiva, a sua manutenção e a sua conservação e a sua conservação em perfeito estado.

(...)

  • 3º - No caso de não cumprimento do disposto no caput deste artigo, poderá o Executivo realizar a obra, cujo custo será ressarcido pelo proprietário, acrescido pelo proprietário, acrescido da taxa de administração, sem prejuízo das sanções cabíveis.
  • 4º .....

 

Discursão com relação aos custos dos passeios em condomínios mistos

 

A polêmica acerca do rateio das despesas para conservação e manutenção se torna mais complexa nos casos dos condomínios mistos, ou seja, com lojas térreas e a torre composta por salas ou apartamentos. 

Apesar de ser lógico isentar do pagamento da quota de condomínio sas lojas com hidrômetro individualizado e com entrada diretamente para a via pública, em relação as despesas como: porteiros, elevadores, área de lazer, faxina das áreas comuns e manutenção do jardim que beneficia somente os apartamentos, há despesas que as lojas devem contribuir, independentemente do que diz a convenção.

Por fazer parte da estrutura do edifício, as lojas têm o dever de contribuir com as obras estruturais, tais como a reforma da fachada, do telhado, muros, do passeio, da parte hidráulica e elétrica que lhe atenda, o projeto de incêndio/AVCB ou de outros itens que lhe acarretem benefício ou que sejam essenciais ao seu funcionamento. 

Além disso, é dever da loja pagar também a sua quota parte do seguro contra incêndio, conforme o valor proporcional de cada unidade, sendo que caso a atividade exercida na loja venha a agravar o risco de sinistro, o valor do acréscimo do prêmio deverá ser arcado exclusivamente por pelo lojista.  

O passeio, bem como seu recuo quando existente, não é de uso apenas dos apartamentos ou das salas, mas sim de todo o edifício, inclusive dos ocupantes das lojas, podendo a convenção regulamentar se os lojistas terão direito de uso especial ou não do recuo. O utilização do recuo pode vir a agregar benefícios financeiros para quem ocupa a loja, sendo que o incorporador ao elaborar a convenção pode vir a valorizar a loja ao permitir que seu proprietário tenha o uso exclusivo desse espaço, sendo que tal autorização não se confunde com a que é concedida pelo município, pois esta não pode afrontar a convenção, caso esta proíba tal utilização.

 

Todos os condôminos têm o dever de contribuir com a reforma do telhado

As definições quanto ao tipo de áreas e o direito de utilização delas nos condomínios edilícios estão previstas no Código Civil, não existindo como as unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas e vagas de garagem) se dissociarem das demais áreas comuns, sendo portanto, obrigadas a contribuir pela manutenção e reformas de alguns locais e equipamentos fundamentais à preservação da edificação. O art. 1.331, § 2º, do Código Civil prevê que o telhado pertence a todas as unidades: “art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

O telhado é uma área comum, assim como a fachada, e, logicamente, se as lojas tivessem sido construídas separadamente da torre do edifício, elas teriam que ter telhado. Portanto, o telhado não é do apartamento do último andar e sim do prédio como um todo, sendo obrigação de todas as unidades, sem exceção, pagar os custos de conservação e manutenção do telhado.

 

 

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Diretor-adjunto do IBRADIM-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e advogado

kenio@keniopereiraadvogados.com.br 

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