Publicações

BANCO LUCRA AO TOMAR IMÓVEL FINANCIADO

img-post

BANCO LUCRA AO TOMAR IMÓVEL FINANCIADO

Causa perplexidade os bancos obterem sucessivos aumentos de lucratividade ante a uma economia desaquecida, com desemprego elevado que motivou o recorde de perda de moradias financiadas decorrente da falta de capacidade dos mutuários, também denominados devedores fiduciantes. Na realidade constata-se que se tornou um excelente negócio tomar o imóvel dado em garantia fiduciária, pois em geral o devedor, por não conhecer as complexidades que envolvem a Lei nº 9.514/97 e diante da redação desequilibrada dos contratos de financiamentos que só protegem os agentes financeiros, fica sem saber como agir para reduzir seu prejuízo. Há banco, como credor fiduciário, que diante da inadimplência de alguns poucos meses, tem consolidado a propriedade e auferido lucros extremamente expressivos.

                       

Há casos de devedor que acaba tendo prejuízo por desconhecer que na CAIXA existe a possibilidade de pedir “Moratória”, sendo que em vários casos é possível renegociação antes que ocorra a consolidação da propriedade e ainda, no caso de falhas nos procedimentos, meio de impedir a venda em leilão.

                       

Para facilitar a compreensão de uma situação que causa dano ao mutuário, vejamos o exemplo de um apartamento que tem o preço de mercado de R$800.000,00, tendo o adquirente pagado R$ 450.000,00 ao vendedor e financiado R$350.000,00 em 25 anos. Após pagar as prestações por anos o fiduciante perde o emprego e atrasa cinco prestações, sendo que o saldo devedor é de R$200.000,00. Ao não quitar o débito em atraso em 15 dias, o banco se torna proprietário ao registrar a guia paga do ITBI.  Ocorre, que, se o devedor tivesse assessoria jurídica especializada e não ficasse emocionalmente abalado com a situação, saberia agir de maneira a promover de imediato a venda do bem, pois evitaria perder o imóvel que vale R$800.000,00 por uma dívida de R$200.000.00. Se mostra mais inteligente vender o imóvel barato e quitar o saldo devedor do que ficar esperando perder o patrimônio. A preocupação em não favorecer um comprador que pagará um valor menor que o preço de mercado é que faz o mutuário devedor ter seu prejuízo aumentado, pois o banco é que lucrará.

                       

O devedor deixa de tomar atitudes que podem viabilizar uma solução melhor, sendo comum o banco criar taxas e despesas excessivas para inviabilizar o pagamento, pois o que tem dado lucro é vender depois para terceiros o imóvel que foi tomado. E a venda para alguns “terceiros”, às vezes, é realizada de maneira que não venha a sobrar nenhuma quantia acima do valor da dívida, porque assim o banco evita entregar para o ex-proprietário o valor que receberia a mais. Na maioria das aquisições, o comprador paga parte do imóvel antes de financiar, faz benfeitorias que o valoriza e assim causa perplexidade  perdê-lo por uma dívida que corresponde a apenas 25% do valor do bem.

                       

Nesse cenário onde poucos entendem as leis e a nuances comerciais por traz do bancos, percebe-se que tem pessoas e banqueiros ganhando fortunas com a infelicidade dos que tinham bons empregos e renda e que deram azar com essa situação econômica caótica. O que temos constatado são pessoas trabalhadoras, com ficha cadastral impecável, que estão se frustrando, pois fizeram um empréstimo confiando que o país teria estabilidade que lhes daria condições para arcar com as prestações por 20 a 35 anos. 

                       

Ante a isso, passamos a compreender a incrível rentabilidade dos bancos que em 2018 subiu 19,88% diante da inflação média de 3,75%, o que resultou no lucro de R$69 bilhões considerando apenas os 4 maiores bancos, isto é, Bradesco, Banco do Brasil, Itaú e Santander. Esse resultado superou o recorde de 2017, que fechou a rentabilidade subiu 14,6% diante da inflação média de 2%, o que resultou no lucro de R$57,6 bilhões considerando os quatro bancos citados. Portanto, firma-se o Brasil como o paraíso mundial dos banqueiros, pois a cada ano aumentam os lucros mesmo com o desaquecimento da economia.

                       

Vários são os mecanismos utilizados para se aproveitarem do devedor do financiamento imobiliário, que se tivesse mais informação, conseguiria receber parte do valor do imóvel financiado, já que em todos os casos os bancos financiam apenas uma parte do bem. Com uma orientação jurídica adequada, o devedor poderia reduzir seu prejuízo ao perder a sua moradia ou local de trabalho, pois criaria condições de receber parte do que investiu, ao passar a agir com a devida celeridade, não se deixando tomar pela emoção e inércia.

 

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

Compartilhar