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DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO NÃO ATINGE INCORPORAÇÃO E NEM PERMUTA

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DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO NÃO ATINGE INCORPORAÇÃO E NEM PERMUTA

 

A Lei do Inquilinato consagra o direito de preferência do inquilino adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, bastando o inquilino pagar o mesmo preço que o vendedor encontrou no mercado, dentro do prazo de 30 dias. Entretanto, diante da redução de terrenos na zona sul de Belo Horizonte capazes de comportar grandes empreendimentos e com a agravante das leis municipais, que em cada revisão diminui os coeficientes de aproveitamento dos lotes, constata-se que a cada dia fica mais difícil comprar uma área que viabilize edificações maiores.

 

 

Perante essa realidade, que pode inclusive piorar, caso a Câmara Municipal de Belo Horizonte aprove o Plano Diretor com a redução do potencial de construção de 2,7 (que é o maior aplicável dentro dos limites da Av. Contorno) para apenas 1.0 a área do terreno, crescerão os casos de construtores terem que comprar várias casas e até pequenos prédios antigos para derrubá-los e assim conseguirem unificar os lotes para lançar um novo empreendimento. Mesmo agora, com a existência de coeficiente de aproveitamento de 2,7 vezes, constata-se que muitos empreendimentos novos só foram viabilizados após o incorporador ou construtor ter conseguido reunir vários lotes, passando a ser comum, inclusive, se utilizar de terrenos com casas tombadas. Há ainda os casos que exigem um grande esforço para comprar todos os apartamentos de um mesmo edifício que será derrubado, sendo que consiste num desafio convencer vários coproprietários a se desfazer da sua moradia.

 

 

DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO PODE LESAR PROPRIETÁRIO

 

No caso dos pequenos prédios antigos que são demolidos e que às vezes são unificados aos lotes confrontantes, é importante o inquilino saber que nesse caso não há direito de preferência na compra do imóvel, pois ele não poderia exigir que os demais proprietários lhe vendesse os lotes confrontantes. O legislador acertou ao estabelecer o benefício social de facilitar a permanência do inquilino no local que trabalha ou reside dando a ele a preferência de compra, mas ao mesmo tempo agiu com sabedoria ao impedir situações que venham prejudicar o vendedor, pois este tem o direito de obter o maior benefício possível com a alienação do seu patrimônio.

 

Dessa maneira, a lei prevê situações que o vendedor poderá negociar ou alienar podendo o inquilino exercer a preferência somente se tiver condições reais de arcar com o pagamento de todo o conjunto que será negociado. Vejamos a Lei: “Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.” Seria ilógico permitir que o inquilino de uma sala viesse a inviabilizar a venda do conjunto de salas do locador ou que o desejo do inquilino comprar um apartamento do prédio com seis unidades que será demolido, viesse a prejudicar os demais cinco coproprietários que conseguiriam um valor mais alto pela venda da sua unidade somente se todo o prédio fosse incorporado para nova edificação.

 

Em relação à venda de uma casa ou loja que pode vir a ser unida a outro imóvel confrontante para que seja viabilizada uma nova construção de maior dimensão, o que logicamente renderia maior retorno financeiro ou econômico para o locador/vendedor, aplica-se o “Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.”

 

 

PROPRIETÁRIO TEM DIREITO DE NEGOCIAR A MELHOR CONDIÇÃO

 

O vendedor tem o direito de escolher a construtora de sua confiança, que lhe dará maior retorno na transação que é mais ampla que uma simples venda, podendo ele optar por receber moeda corrente ou permutar seu lote por unidades prontas ou que serão construídas, independentemente do local, pois isso está ligado à segurança, às questões negociais e circunstanciais que o leva a fazer a transação.

 

Por ser impossível o inquilino igualar essas particularidades não há que se falar em direito de preferência nos casos de incorporação/construção ou permuta. Não teria qualquer cabimento o inquilino querer se transformar num incorporador ou vir a assumir uma construção para dizer que teria preferência, pois tais atividades são de alto risco e somente o proprietário tem o direito de escolher com quem fará tal tipo de transação.

 

 

Clique aqui para ouvir a entrevista que foi ao ar na Rádio Justiça

 

Caso deseje ler uma versão resumida desse artigo, poderá acessar nossa coluna do Jornal Hoje em Dia que foi publicada no dia 25/03/19.

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG

Diretor adjunto do IBRADIM-MG Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário

kenio@keniopereiraadvogados.com.br




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