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Leilão do imóvel: venda rápido para evitar a medida e reduzir o prejuízo

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Leilão do imóvel: venda rápido para evitar a medida e reduzir o prejuízo

Vender o bem antes do Leilão do imóvel diminui o problema

Ver o Leilão do imóvel próprio não agrada a ninguém. É comum devedores fiduciários inadimplentes, por falta de orientação adequada, contratarem advogados para judicialmente atrasar o procedimento de consolidação de propriedade e a desocupação. Acabam tendo despesas e aumentam o prejuízo ao perder o imóvel e tudo que pagaram por não agirem de maneira racional. Se realmente, não têm como quitar a dívida atrasada, o mais prudente é deixar a emoção de lado, fazer as contas e vender o imóvel de qualquer maneira para obter algum recurso financeiro.

É realmente difícil aceitar a perda do imóvel, que pode, por exemplo valer no mercado R$900 mil, estando atrasada apenas cinco prestações no valor de 6 mil cada, que somam R$30 mil. Se perdeu a condição de pagar, deve agir rapidamente, pois é ilógico perder o imóvel por causa de um saldo devedor de R$300 mil. Protelar, rezar, fazer promessa não fará acontecer o milagre da dívida sumir.

Inércia e falta de visão matemática aumentam o prejuízo

Quem consegue financiamento imobiliário tem ficha limpa, é bom pagador e por isso o banco lhe concedeu crédito. Entretanto, a garantia com base na alienação fiduciária é voraz, o credor não espera e faz tudo para lucrar, pois procede de forma racional. Na maioria das vezes o banco consegue consolidar a propriedade em seu nome pelo valor da dívida, ou seja, o apartamento de R$900 mil é adquirido pelo banco por R$350 mil (saldo devedor mais despesas), conforme o exemplo citado.

O ex-mutuário, ao insistir permanecer no imóvel, acaba virando réu num processo judicial de imissão de posse movido pelo adquirente. É comum o Juiz condenar o ocupante, que não conseguir evitar o leilão, a pagar valores expressivos a título de fruição, ficando ainda com o nome negativado no cadastro da Justiça, no Serasa e no SPC, o que lhe impedirá de fazer novos negócios.

Vender barato possibilita o recomeço

A solução é drástica. É melhor vender barato o imóvel, negociar com um comprador a quitação integral do financiamento e ao final ficar com algum dinheiro e o nome limpo, sem ter que responder um processo judicial de desocupação do que ser despejado, não receber nada e ainda ficar com o crédito negativado. O relógio não para, o banco não espera!

Se conseguir vender por R$500 ou 550 mil, poderá sobrar R$200 mil. Parece mal negócio, mas é a solução possível. É comum o vendedor achar ruim ao imaginar que irá beneficiar um terceiro ao vender bem abaixo do preço. Se esquece que o mercado está ruim e se demorar quem ganhará tudo será o banco, razão que tem feito o setor bancário bater sucessivos recordes de lucratividade. É melhor consolidar um prejuízo menor do que ficar inerte, como tem ocorrido na maioria dos casos, em que vendedor ao final não fica com nada. Com esse valor que sobra da venda ao terceiro poderá dar entrada em outro imóvel, pagar aluguel e juntar mais recursos para uma futura aquisição, num momento melhor, com um emprego que permita uma nova oportunidade. 

Banco lucra com a falta de conhecimento do cliente

Lamentavelmente, vemos os mutuários que devem perder tudo, por não compreenderem como funciona a cobrança e o leilão do imóvel previstos na Lei nº 9.514/97. O banco, no 2º leilão, pode vendê-lo pelo valor da dívida, mais encargos, de forma que não sobra nada para quem perde o imóvel.

Agora, se vender por mais, o banco é obrigado a entregar o que sobejar o valor total da dívida, mas o ex-mutuário terá que contratar advogado para conseguir receber, já que raramente o banco entrega esse crédito espontaneamente. É incrível, mas a Lei 9.514/97, não estipula nenhuma multa para o banco que desrespeita o direito do mutuário e assim esse tem maior chance de evitar problemas se evitar o leilão. É comum o banco, maliciosamente, criar diversas despesas e empecilhos para sabotar o mutuário, cabendo a este ter uma consultoria jurídica que domine matemática financeira e que entenda que enrolar não é solução.

Kênio de Souza Pereira.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Colunista de Direito imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal.
Diretor Adjunto da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.

Tel. (31) 2516-7008– kenio@keniopereiraadvogados.com.br

 

 

 

 

 

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