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Contrato de aluguel e as multas moratória e rescisória

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Contrato de aluguel e as multas moratória e rescisória

Em ação de despejo de contrato de aluguel é comum cobrar multa

Em contrato de aluguel, quando é postulada uma ação de despejo por falta de pagamento, é comum o locador cobrar a multa moratória decorrente do atraso, juntamente com a cláusula penal caso o inquilino não pague o débito no prazo de 15 dias a partir da citação e venha a ter a locação rescindida pela sentença decorrente da não quitação da dívida. Essa cumulação de multas é correta se a locação não estiver vigorando por prazo indeterminado. Todavia, há questionamentos decorrentes da falta de entendimento de que tais penalidades são distintas.

No caso de o inquilino estar inadimplente, após ser citado pelo Oficial de Justiça, comparecer no processo e quitar o débito atualizado, com juros e a multa moratória – que estipulada em contrato gira em torno de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida, não sendo devida a multa rescisória, que, geralmente, é estipulada entre três a seis meses de aluguel.

O problema é quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, não paga a dívida de maneira a encerrar o processo. Passado o prazo para pagar a dívida, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato.

Expectativa de receber renda

Entretanto, quando o prazo da locação é, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/18 com previsão de término em 31/12/20, pelo valor de R$ 3.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/20. Se o despejo é efetivado no dia 30/09/19, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.

Essa infração contratual acarreta prejuízos ao locador que terá seu imóvel desocupado antes do prazo previsto, tendo que arcar com o pagamento dos encargos (IPTU, condomínio, energia elétrica e água), além da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino. Além disso, diante da perda da perspectiva de receber os R$ 45.000,00 (sem contar a correção monetária aplicada anualmente) de aluguéis nos próximos 15 meses, o rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória, pactuada entre 3 a 6 meses de aluguel.

Decisão do  Judiciário

Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça no Resp. n° 487.572/PR.

A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato.

Dessa forma, tendo o inquilino dificuldade em manter a pontualidade do pagamento, o mais sensato é devolver o bem ao locador antes que se torne inadimplente. Diante do fato de ser o principal garantidor das obrigações do inquilino, cabe ao fiador intervir ao perceber a falta de capacidade do seu afiançado em quitar o débito, estimulando-o a desocupar o mais rápido possível o imóvel para evitar o aumento da dívida que poderá comprometer seu patrimônio, além de negativar seu crédito na praça.

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Vice-diretor da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  - (31) 2516-7008. 

 

 

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