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Fundo de reserva para obras e custos trabalhistas

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Fundo de reserva para obras e custos trabalhistas

Em condomínios, o rateio do Fundo de reserva deve ser feito com atenção

O fundo de reserva em condomínios muitas vezes é fundamental e está previsto em lei. Mas questões relacionadas às despesas condominiais motivam polêmicas, especialmente o este fundo, quando a sala ou o apartamento é vendido ou alugado antes do final do ano. Pelo fato de o rateio de despesas ser tratado sem a devida reflexão, constatam-se situações injustas no momento de ocorrer um acerto trabalhista, bem como, no final de cada ano, quando há a cobrança de quotas extras para pagar o 13º salário. Muitas vezes, quem paga é justamente aquele que não usufruiu dos serviços, pois ainda não estava no edifício.

Os condomínios, como qualquer empregador, têm que pagar os encargos trabalhistas, sendo que, em caso de dispensa de um empregado, é preciso arcar com o 13º proporcional, multa de 50% (40% + 10% se for sem justa causa) sobre o saldo do FGTS e indenização de férias, entre outros direitos.

O problema é que a maioria dos condomínios não estimula a criação de um Fundo Trabalhista, que deveria incorporar à quota ordinária mensal mais 1/12 do 13º salário, das férias e até mesmo o aviso prévio e a multa do FGTS. Caso fosse adotado esse procedimento, seria evitada a cobrança de quota extra quando ocorresse a dispensa do empregado para arcar com os custos com a rescisão e, no final do ano, para pagar o 13º salário.

Quota extra no final sem reflexão

É ilógico que o morador que tenha entrado para o condomínio, por exemplo, em outubro, pague integralmente o 13º salário, pois quem usufruiu dos empregados durante nove meses foi aquele que se mudou do prédio. O costume do síndico ou da administradora de criar uma quota extra no final do ano indica falta de reflexão, pois penaliza quem entrou no edifício no decorrer do ano e beneficia quem mudou sem arcar com os custos dos empregados que lhe prestaram serviço. O maior problema é justamente quando ocorre um acerto trabalhista daquele que prestou serviços durante anos, pois, em muitos casos, quem paga é aquele que ficou por último.

Gestão de condomínios não é para amadores

O fundo de reserva, que está previsto no art. 9° da Lei 4.591/1964, deve ser mais bem regulamentado na convenção, sendo irregular o síndico utilizá-lo para pagar despesas ordinárias, pois, nesse caso, quem deverá pagá-lo será o inquilino. A regulamentação das quotas de condomínio ordinárias e extraordinárias está prevista na Lei do Inquilinato de 1991.

Geralmente, a convenção de condomínio estabelece uma porcentagem entre 5% e 10% sobre o valor pago mensalmente, que deve ser depositado numa conta à parte, tendo todos os condôminos o direito de conferir o extrato referente aos valores. Esse fundo é usualmente destinado a reformas e despesas inesperadas, que são de obrigação do proprietário. Porém, a lei autoriza que o condomínio seja mais profissional, podendo criar fundos específicos, a serem pagos pelo proprietário, como o destinado à compra de um elevador ou para execução de determinada obra ou criação de um Fundo Trabalhista, que deverá ser pago pelo inquilino, caso a unidade seja locada.

 

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Vice-diretor da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  - (31) 2516-7008. 

 

 

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