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Lei do Distrato imobiliário desestimula a compra de imóvel na planta e prejudica comprador

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Lei do Distrato imobiliário desestimula a compra de imóvel na planta e prejudica comprador

Lei aprovada sobre distrato de contrato imobiliário poderá desestimular a compra de unidade na planta por aumentar o risco de prejuízo comprador

O Distrato de contrato imobiliário tem nova Lei. Desde o dia 28/12/18 entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, que trata das normas de distrato na aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento. O texto se mostra totalmente desequilibrado, pois afrontar a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Código Civil e o resultado do julgamento do Resp. 1300418 analisado em regime de Recurso Repetitivo pelo STJ que julgou abusiva a postura das construtoras protelarem a devolução do dinheiro que pertence ao comprador.

Desde 2016 as construtoras e incorporadoras, por meio de dois “pactos” têm lutado para enfraquecer as leis que protegem o comprador de unidades na planta de certos abusos que são praticados, como o descumprimento do prazo para entrega das unidades e a negativa de rescindir o contrato. O volume de processos motivados pelas construtoras é tão expressivo que motivou o STJ a criar Súmulas para facilitar o julgamento de problemas que são criados pelos incorporadores.

A nova lei surgiu do lobby das incorporadoras e construtoras tendo como objetivo burlar os preceitos do Código de Defesa do Consumidor e os posicionamentos do STJ, como a Súmula 543, que garante ao consumidor a restituição imediata das parcelas pagas à construtora em caso de resolução do contrato. A nova lei, no seu § 6º do artigo 67-A, concede à construtora o prazo de 180 dias, a contar da data de formalização da rescisão para o comprador receber seu crédito, ou seja, após a data de entrega, havendo o atraso, o comprador somente poderá requerer o recebimento do seu crédito após 12 meses a contar do dia marcado para a entrega da obra.  Além disso, afronta vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, dentre eles:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

        [....]

        IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

   XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

      [....]  

      § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

        I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

        II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

        III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

A nova lei, no seu § 5º, do art. 67-1, ao estipular a multa de 50% sobre o valor pago pelo comprador, acrescida de 6% do valor de corretagem sobre o custo total do imóvel, caso esse venha a desistir do negócio, criou uma situação em que o comprador poderá perder até 70% do que pagou, já que a comissão é calculada sobre o valor total do bem. A perda poderá ser ainda maior caso tenha que pagar 0,5% ao mês sobre o valor total do imóvel a título de fruição.

O desequilíbrio da lei, que afronta o art. 51, bem como o artigo 4º  (que reproduz o princípio constitucional previsto no art. 5º, XXXII e no art. 170, inciso V da CF que estabelece o princípio do consumidor ser vulnerável)  do Código de Defesa do Consumidor, fica evidente ao verificarmos que ao mesmo tempo a  construtora é obrigada a pagar somente a indenização de 1% sobre a quantia paga pelo comprador, por cada mês de atraso, após o transcurso de 6 meses de tolerância.   Como se não bastante a anomalia do tratamento desigual, a nova lei estabelece multas de 25% e 50% contra o consumidor que rompe o contrato, mas não estipula nenhum percentual de multa contra a construtora que atrasa a obra, sendo este o maior motivo das rescisões contratuais.

Certamente, diante da abusividade do valor da multa estipulada contra o comprador, este poderá, dependendo do quantum da penalidade, visando reduzir o prejuízo, poderá requerer a aplicação do artigo 413 do Código Civil, que estipula: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Atraso na entrega do prédio vai gerar lucro para construtora

Quanto à possibilidade de atrasar a obra, a lei cria uma situação absurda, pois ao descumprir o prazo contratual de entrega, haverá casos que tal infração da construtora lhe gerará lucro. Na maioria dos casos de atraso da obra, o valor decorrente da correção sobre o saldo devedor que a construtora receberá do comprador será muito superior à indenização de 1% sobre o valor pago que a construtora transferirá para o comprador. Ou seja, o atraso da obra dará lucro para a construtora!  Essa situação prevista no § 2º, do art. 35-A da nova lei afronta o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor que é aplicável à relação entre os compradores e as construtoras/incorporadoras.

As construtoras que motivaram as ações de rescisão

Para tentar justificar a criação da lei, seus autores se basearam na falsa promessa de que haveria redução dos processos judiciais. Tal argumento é infundado, pois a lei não tem nenhum artigo que impeça as construtoras de protelar tanto a entrega do imóvel quanto a restituição dos valores pagos em caso de rescisão motivada por atraso da obra.

O vício das construtoras não colocarem no contrato de promessa de compra e venda qualquer valor ou percentual de multa em benefício do comprador, caso descumpram o prazo de entrega, continuará a ser praticado, pois a lei não diz nada sobre o obrigatoriedade de constar tal multa no contrato e nem prevê um percentual de multa a ser aplicada contra a construtora. Mas, contra o comprador, a lei estabelece as multas de 25% ou 50% sobre o valor pago à construtora, além da comissão de corretagem, fruição e demais encargos como condomínio, IPTU, etc.

No caso da construtora descumprir o contrato ela deverá pagar a simplória “indenização” de apenas 1% sobre o valor já recebido do comprador, o que é insignificante diante a multa de 50% no caso do empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação ou de 25% no caso de empreendimento não afetado. A multa é acrescida da comissão de corretagem, o que pode fazer a perda do comprador girar em torno de 70% do que foi pago, já que a comissão é calculada sobre o total do imóvel.

Esses percentuais elevados de multa afrontam a maioria das decisões judiciais dos Tribunais Estaduais e STJ que estipulam a multa por rescisão em decorrência de arrependimento do comprador é de 10%, sendo que somente em casos excepcionais ela atinge 25%, ou seja, quando a comissão de corretagem tenha sido paga pela construtora.

Penalidades afrontam o CDC e aumentam os riscos para o comprador

Quanto à fruição há outro desequilíbrio. Caso o comprador já esteja ocupando a unidade e rescinda o contrato, pagará de fruição mensalmente correspondente a 0,5% sobre o total do valor do imóvel. Já a construtora, se atrasar além dos 6 meses que a lei permite, só pagará a quantia de 1% sobre o valor já quitado pelo comprador, o que a beneficia.

Havendo patrimônio afetado, a nova lei determina a retenção de 50% dos valores pagos a título de multa caso o comprador se arrependa da compra. Tal fato desestimulará a adoção do Patrimônio de Afetação, que foi criado para proteger o consumidor.  Atende, portanto às construtoras que não desejam ser transparentes com a implantação da afetação. Por outro lado, haverá outras construtoras que visando obter uma multa lucrativa afetarão o empreendimento em momento posterior, antes do Habite-se para se beneficiar do Regime Especial de Tributação que limita os impostos em 4%.

Não haverá redução dos processos judiciais

Trata-se, portanto, de uma lei desequilibrada, que foi elaborada por especialistas defensores dos interesses das construtoras. Basta vermos que não existe nenhuma penalidade para a construtora que não pagar o crédito do comprador após passar os 180 dias de prazo que é contado a partir da rescisão.

Tendo a construtora seis meses para atrasar sem nenhuma penalidade, mais outros seis meses pagar o valor que pertence ao comprador, este ficará mais de doze meses esperando receber seu crédito, e diante da negativa da construtora, continuará tendo que entrar com o processo judicial.

Se realmente o Congresso tivesse a intenção de reduzir as ações relativas as unidades na planta, a nova lei teria estabelecido uma multa de 50% (da mesma maneira que impôs ao comprador que se arrepende, a parte mais fraca) para punir a construtora que não cumprisse a lei e deixasse de pagar o crédito após o prazo de seis meses, que é contado a partir da formalização da rescisão.

Entretanto, quase ninguém refletiu que na prática, muitas construtoras, ao receberem a solicitação de rescisão, simplesmente se recusam a formalizá-la para criar dificuldades para o comprador, forçando-o a propor o processo judicial. E assim, veremos construtora alegando na contestação que a ação de cobrança do crédito do comprador é precipitada, indevida, porque não ocorreu primeiramente o formalização do distrato. 

Mais uma vez nosso poder legislativo falhou ao elaborar uma lei tendenciosa, desequilibrada, alheia à realidade social, que ao final afronta os princípios do Código de Defesa do Consumidor e as decisões sumuladas do Superior Tribunal de Justiça.  O resultado a longo prazo poderá ser o afastamento de muitos pessoas quanto à compra de unidade na planta, diante dos constantes prejuízos que são motivados pelo fato da incorporador e do construtor poderem descumprir com suas obrigações sem arcarem com os prejuízos que causam aos compradores. 

Kênio de Souza Pereira.

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

keniopereira@caixaimobiliaria.com.br  - (31) 2516-7008.

 

 

 

 

 

 

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