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Garagem de prédios: quando o condomínio responde por danos

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Garagem de prédios: quando o condomínio responde por danos

Em danos em carros em garagem saiba quando é possível responsabilizar o condomínio

Garagem em condomínios muitas vezes é motivo de controvérsia. É complicada a situação onde um morador é surpreendido pelo furto de um equipamento de som, retrovisor, roda ou de objetos deixados dentro de seu veículo que se encontra na garagem do condomínio. Muitas são as vítimas que acionam o Poder Judiciário em busca da indenização. Motivadas pela emoção, se esquecem de analisar as circunstâncias, o que está previsto na convenção e se o local possui sistema de segurança específico ou manobrista, pois a maioria das decisões judiciais isenta o condomínio da responsabilidade de indenizar devido aos seguintes pontos:

1)  A convenção, em geral, não prevê o dever de o condomínio responsabilizar-se por furto ou roubo nas unidades ou na garagem. Logicamente, nada impede que o condomínio venha a se responsabilizar pelos danos, bastando que tal previsão esteja na convenção ou que a assembleia, após análise criteriosa as situação, venha a deliberar nesse sentido. Entretanto, em geral, os condomínios optam por inserir justamente uma cláusula que retire qualquer responsabilidade do condomínio. Assim, evitam a socialização do prejuízo, ou seja, que o dano sofrido por um dos integrantes da coletividade condominial venha a onera a todos diante da dificuldade de oferecer efetiva segurança. A existência de alto índice de criminalidade nas grandes cidades indica que seria preciso inúmeros edifícios disporem de serviço especializado de segurança na garagem para que os prejuízos dessa ordem não ocorressem, sendo isso inviável diante do alto custo financeiro mensal. 

Porteiro e sua responsabilidade
2) Geralmente o porteiro fica numa posição que o limita a vigiar somente a entrada e saída das pessoas. Nos edifícios mais modernos há guaritas que possibilitam que ele também controle a entrada e saída dos veículos, mas raramente o porteiro tem condições de vigiar as dezenas de vagas da garagem, a qual tem pontos de difícil visão, sendo comum serem mal iluminadas. Alegar que a convenção ou uma ata de assembleia estabelece o dever da administração zelar pela segurança não implica que o condomínio desprovido de vigilância na garagem tenha assumido o dever de indenizar.

3) É importante compreender que a garagem não explorada comercialmente consiste numa comodidade, sendo que o simples fato de uma pessoa estacionar seu veículo não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito. Quando o condomínio possui empregado/manobrista específico para tomar conta dos veículos, torna-se mais fácil exigir que ele seja responsabilizado pela imperícia, imprudência ou negligência do empregado que facilitou o furto ou dano. Nesse caso, o condomínio tendo assumido o prejuízo, poderá exigir que seu empregado o indenize.

Inimigo interno 
Mas há casos que exigem uma postura firme da administração, pois apesar de o condomínio, a princípio, não poder ser responsabilizado por danos causados aos veículos, cabe ao síndico atender às reclamações fundamentadas com a devida seriedade. No caso de um morador reclamar que seu veículo está sendo danificado constantemente, por pessoa integrante do condomínio, torna-se inaceitável o síndico ficar inerte. 

Diante da constatação que está ocorrendo vandalismo dentro do edifício, praticado por vizinho desequilibrado, torna-se imperiosa a convocação de Assembleia Geral para apurar os fatos, aprovar a instalação de câmeras, contratação de vigia (caso seja viável financeiramente) e tomar medidas que venham a inibir a repetição de atos danosos.

Instalação de câmeras
Não tendo o condomínio aprovado a instalação de câmeras, ficando evidente que determinado veículo tem sido danificado de forma reiterada, tal situação autoriza o proprietário daquela vaga instalar uma câmera de forma que ele venha identificar quem tem praticado tal ato irregular. A postura do síndico criar empecilho para que o proprietário proteja seu bem poderá atrair e até reforçar o dever do condomínio indenizar, pois não tem sentido impedir a implementação de medidas que visem coibir vandalismo. 

Qualquer pessoa tem direito de ter o mínimo de tranquilidade onde trabalha ou reside, local que se espera que seja mantida a expectativa de segurança do seu patrimônio. Se não puder guardar seu veículo naquele local, onde o fará? 

Dessa forma, caso o ato danoso seja praticado por alguém que resida ou não no condomínio, sendo a administração caracterizada como omissa ou conivente com a situação antissocial, não sendo possível identificar o vizinho delinquente e/ou desequilibrado, poderá o condomínio vir a ser responsabilizado, de forma que todos poderão vir a pagar pelos prejuízos, o que incluirá aquele que causou o dano. 

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis BH-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG da ABRADIM – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br - Telefone: (31) 2516-7008.

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