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Quota de condomínio e as pérolas sobre a cobrança de coberturas e lojas

Quota de condomínio e as pérolas sobre a cobrança de coberturas e lojas

Para justificar a cobrança da quota de condomínio pela fração ideal são utilizados argumentos estranhos


Quota de condomínio muitas vezes gera polêmica na hora da cobrança. Nada pior que não ter conhecimento, negar-se a adquiri-lo e fechar os ouvidos a uma palavra isenta, técnica e esclarecedora. Alguns tentam, com argumentos limitados, frágeis e até aos gritos, impor sua vontade de penalizar ou levar vantagem sobre seu vizinho que ocupa um imóvel melhor ou maior.  A discussão sobre o rateio da quota de condomínio com base na fração ideal, quando o edifício possui unidades de tamanhos diferentes (apartamentos tipo x cobertura ou salas x lojas no térreo) chega, às vezes, a ser cômica. 


Há uma minoria, movida por sentimentos inconfessáveis ou incomodada com o próximo que tem um imóvel maior, que levanta uma “bandeira de luta” para ignorar que a fração ideal foi estabelecida na Lei nº 4.591/64 para regular o “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” sendo que sua função é a divisão das despesas de construção quando o edifício é vendido na planta.


O construtor, ao promover a incorporação, conforme o artigo 32 da referida lei, é obrigado a elaborar uma convenção, na qual insere o rateio de despesas de construção pela fração ideal. Erroneamente, essa regra é mantida após o edifício ficar pronto. Ao verificarmos na Lei nº4.591/64 o artigo 24, fica claro que o rateio de conservação e manutenção destina-se a cobrir os custos com porteiros, faxina, luz de áreas comuns e não tem qualquer relação com o tamanho de cada unidade. 


Respaldo de perícias judiciais

Com o respaldo de diversas perícias judiciais realizadas nos processos que visam definir o rateio igualitário no caso de apartamentos tipo e coberturas/térreos, entramos bárias decisões dos Tribunais de Justiça que anularam o rateio pela fração ideal. Dividir despesas que são geradas nas áreas comuns e com os porteiros e faxineiros cobrando-se mais da cobertura,  do apartamento térreo ou loja, acarreta o enriquecimento em causa dos proprietários das unidades tipo. Dessa forma, o apartamento de cobertura/térreo acaba sendo desvalorizado para venda e locação, diante da cobrança de valores excessivos a título de quota de condomínio.  


Pérolas sobre o assunto

Para justificar a cobrança da quota de condomínio pela fração ideal são utilizados argumentos estranhos:  “O dono da cobertura deve pagar mais porque tem direito ao sol em maior intensidade”. É, parece que o sol não nasce para todos! Ao perguntar para um síndico porque a cobertura deveria pagar mais 70% a mais que o apartamento-tipo para trocar a porta de vidro da portaria que quebrou ou para recarrega anual dos extintores esse deu a seguinte explicação: “no caso da cobertura, a porta protege um patrimônio maior em caso de assalto; e no incêndio, o extintor irá apagar uma área maior da cobertura que vale mais”. Pelo visto, naquele edifício deve acontecer assalto e incêndio todos os meses! 


“Eu moro num apartamento pior, então a cobertura deve pagar mais”. Parece imposição de distribuição de renda (viva o Bolsa Família!) e a quota de condomínio virou IPTU ou ITBI que são impostos, ou seja, bem diferentes de quota que visa cobrir um custo de uma contraprestação ou serviço prestado. 


Há aquele que defende o rateio pela fração ideal afirmando: “O dono da cobertura ganha mais de que os moradores do apto tipo”. Assim constamos que este confunde a quota com Imposto de Renda! Pelo seu raciocínio estranho o proprietário de um Chevrolet Cruze tem que pagar mais caro pelo litro de gasolina do que aquele que tem um Fiat Uno, apesar de ambos serem automóveis e comportarem 4 pessoas. Ignora-se que um carro mais caro do que o outro, quando ambos passam pelo pedágio ou param num estacionamento, pagam o mesmo preço. 


O que o Cruze que custa tem valor mais elevado paga mais que o carro com um Uno é o IPVA, pois o imposto é baseado no valor do bem, da mesma maneira que ocorre com apartamentos tipo que pagam menos de IPTU e ITBI do que o apartamento de cobertura.

Ilógica questionada por leitores

Muitos leitores enviam questionamentos que os defensores da divisão pela fração ideal, não conseguem responder. Vejamos alguns:

1) “Porque ao trocar o interfone do edifício, ao comprar um computador ou móveis para portaria os proprietários das coberturas seriam obrigados a pagar 70% a mais que os apartamentos-tipo.” Nem mágico consegue explicar como os moradores da cobertura usam o interfone, um sofá ou o computador 70% a mais que os demais!


2) Num prédio onde a cobertura tem fração ideal 100% maior, recebi a indagação de um leitor: “Para fazer uma nova chave da portaria, para cada uma das 30 unidades, a cobertura teve que pagar o dobro do preço pago pelos apartamentos-tipos.” Incrível a ilógica matemática, foram feitas 30 chaves, mas pela regra da fração ideal, o condomínio cobrou o custo de quase duas chaves da cobertura, apesar desta ter recebido apenas uma, como os apartamentos-tipo!


3) No meu prédio, a assembleia aprovou a troca do piso da portaria e salão de festas e fez um jardim na frente do prédio, além da compra de cadeiras e mesas. Cobraram-me 70% a mais na taxa por ser cobertura”. Seria interessante que a Assembleia lhe desse a posse e cercasse sua cota a mais de área comum (portaria, salão e jardim) e explicasse como usará a mais os móveis para justificar o motivo do proprietário da cobertura pagar 70% a mais. Porém, isto é impossível, em razão da lei vedar a utilização exclusiva de área comum, pois esta pertence a todos que têm livre acesso às mesmas de forma igual.


4) “No edifício comercial com 90 salas (cada com 30m²), 4 elevadores e porteiros 24 horas, o síndico está querendo cobrar 5 taxas de condomínio da minha loja com 150 m² que fica no térreo, que tem hidrômetro separado e não utiliza nada do prédio? Os Tribunais têm derrubado essa pretensão pois gera enriquecimento sem causa ao pagar por porteiros, ascensoristas, faxina e demais serviços que são prestados somente às salas, e mais absurdo pagar 5 vezes do que se paga na sala, como se essa despesa fosse IPTU.


Cobrança sobre água deve ter bom senso

Somente quanto à água é cabível uma maior reflexão, com bom senso, pois afirmar que as coberturas possuem mais moradores é outra inverdade. As pesquisas comprovam que o número de moradores nas coberturas é geralmente menor que o dos apartamentos-tipo, estes ocupados por casais mais jovens e, portanto com filhos menores, bem como que 40% do gasto é com descarga do sanitário e 45% com banhos/lavatórios.  


Enfim, com uma boa orientação jurídica especializada o condomínio pode encontrar uma solução justa, evitando assim um processo judicial que poderá ser proposto pelo dono da unidade que vem sendo prejudicada.


Kênio de Souza Pereira. 

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Representante em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.

Vice-diretor em MG da ABRADIM –Associação Brasileira de Direito Imobiliário. 

(31) -2516-7008 –kenio@keniopereiraadvogados.com.br 


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