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Compradores e a importância da união perante a Construtora

Compradores e a importância da união perante a Construtora

Compradores de imóvel devem prestar atenção nas particularidades de um contrato e na convenção

Compradores de imóveis devem ficar atentos. Muitas construtoras prosperam por causa do bom atendimento pós venda aos compradores, ao consertarem de maneira definitiva os defeitos que surgem nas unidades. Assim, fidelizam os clientes que ainda a indicam aos amigos, sendo um excelente marketing.  


Mas, há exceções. A construtora por ser experiente e bem assessorada por um competente Departamento Jurídico tem enorme vantagem sobre os compradores que não dominam as complexidades de uma transação imobiliária, dentre elas, as Leis nº 4.591/64, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a ABNT, e logicamente, as regras do mercado que exigem prática para entender as diversas particularidades de um contrato e da convenção.  


Falta de união 

Um dos maiores trunfos que a construtora tem para não cumprir sua obrigação de consertar de forma correta os defeitos e indenizar pelo atraso da obra é a falta de união dos compradores. Ao não se organizarem e deixarem de agir em sintonia se prejudicam. Alguns, de forma egoísta entendem que o problema é do vizinho e se negam a participar do rateio da contratação de um advogado e perito engenheiro para defender seus interesses por saber que outros pagarão esse custo e que o resultado acabará por beneficiá-lo. 


Há os ingênuos que aceitam o parecer técnico do perito do construtor quanto à causa dos defeitos da obra, como se este fosse imparcial para colocar a culpa em que paga por seus serviços. Assim, pensam que economizam, mas na verdade criam uma situação que terão que arcam com altos custos posteriormente, com vícios que se agravaram com o tempo. Existem aqueles que, por pretenderem vender seu apartamento, fazem de tudo para não terem custos com procedimentos judiciais necessários para exigir o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, a legalização de documentos da obra ou os consertos dos vícios, pois não se importam, já que mudarão em breve.


Outros, procuram utilizar-se de seus relacionamentos para ver apenas o seu lado e até obter lucro com o conflito do condomínio. Assim, há casos de o corretor de imóveis, o engenheiro ou o advogado que comprou o apartamento e que tem contato especial com o construtor obter “certas vantagens” para desunir os compradores e sabotar a assembleia de maneira a inviabilizar a defesa em geral da coletividade. 


Especialista no assunto é fundamental

Por outro lado, o construtor, por ser um empresário hábil e bem assessorado age com perspicácia para desmotivar os compradores a contratarem um especialista para defendê-los, pois promete que tudo será resolvido. Assim, os compradores fazem acordos mal redigidos, perdem prazos e momentos cruciais, sendo como alguns arcam depois com ações individuais mais caras e arriscadas.


Dessa forma, vemos posicionamentos estranhos e ilógicos na realização de reuniões de compradores que deveriam entender que somente unidos serão respeitados e obterão êxito, pois o construtor terá maior dificuldade de manipular e desestabilizar o grupo.


Inimigo oculto

É normal que dentre dezenas de unidades vendidas, existam alguns compradores extremamente ligados ao construtor, por ser amigo, empregado ou investidor. Nesse momento, essas pessoas agem de forma a impedir ou inviabilizar os esforços conjuntos da maioria dos compradores que se sentem lesados, e utilizam-se de mecanismos silenciosos e inconfessáveis, mas eficazes para que não haja a devida cobrança dos danos e prejuízos causados pela construtora. Logicamente, que o construtor sabe recompensar essa ajuda, já que o custo será bem menor do que tivesse que pagar o valor correto para a coletividade. 


Esse cenário se repete constantemente nas assembleias de condomínio e diante da falta de definição profissional sobre o que deve ser feito, com celeridade, os prejuízos aumentam.  E assim, passamos a entender a razão de tantos edifícios depreciados e compradores lesados, pois pensaram de forma individualista e ignoraram que o voto da maioria numa assembleia geral do condomínio obriga a todos participarem e pagarem os custos na defesa de seus interesses legítimos.  


Prescrição com o decorrer do tempo

Sempre vemos os grupos econômicos (banqueiros, fabricantes de automóveis etc) se unirem para obter vitórias, como constatamos com a redução de tributos sobre os automóveis, mas o mesmo não ocorre com os pequenos, pois ao agirem sem uma visão ampla e solidária deixam de obter bons resultados e perder as oportunidades defenderem seus direitos. E assim, constata-se construtores felizes ao não terem que fazer mais a reparação dos vícios de construção, nem entregar o AVCB que é essencial para a segurança dos ocupantes, devido a ocorrência da prescrição com o decorrer do tempo. 


Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG

Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG

Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário 

 e-mail: kenio@keniopereiraadvogados.com.br.