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Construtoras afrontam a Lei de garantia de imóveis

Construtoras afrontam a Lei de garantia de imóveis

Manual do proprietário de construtoras impõe manutenções impossíveis para lesar o comprador 

O forte aquecimento do mercado imobiliário incentivou as construtoras e incorporadoras a construírem além de sua capacidade produtiva, o que expôs a escassez de mão de obra qualificada. Algumas buscaram como alternativa a contratação de estagiários para execução de tarefas de competência de engenheiros, bem como o treinamento de pedreiros e ajudantes sem qualquer experiência diretamente no próprio canteiro de obras. 


O reflexo desses “arranjos” no processo produtivo foi a queda na qualidade das edificações e o consequente aumento de vícios de construção no decorrer do boom imobiliário que ocorreu no período de 2008 a 2013. Inevitavelmente, as demandas judiciais contra as construtoras cresceram, gerando um grande passivo para essas empresas.


Preocupados com o aumento de demandas e de indenizações, alguns sindicatos do setor da construção civil produziram “Manuais de Garantias”, endereçados aos seus filiados, para orientá-los a criar procedimentos em seus contratos de compra e venda, visando criar dificuldades para os consumidores terem direito à garantia prevista em lei. O objetivo principal desse manual é inverter as responsabilidades, transferindo para o adquirente e o condomínio a culpa pela ocorrência de defeitos de uma construção mal realizada.


Práticas absurdas de manutenção

Nesses Contratos de Promessa de Compra e Venda, inspirados no “Manual de Garantias” o consumidor é induzido a pensar que tem o dever de adotar absurdas práticas de manutenção e conservação de quase todos os itens integrantes da construção, sob pena de perder seu direito à garantia contra vícios existentes no imóvel. Um exemplo seria o seguinte: “Revisar a fachada com empresa especializada a cada 12 meses, para recompor o rejunte” - se essa manutenção não for realizada de forma comprovada pelo condomínio, este perderá a garantia” ou “a garantia da tubulação/canos é de 5 anos, mas de mão de obra 1 ano”


Ao analisar alguns Contratos de Compra e Venda de imóveis novos, conclui-se que a principal intenção é induzir a erro os compradores e os magistrados que, ao julgarem ações de indenização contra uma Construtora, concluam que os defeitos surgiram em decorrência da suposta “falta de manutenção e conservação”. Certamente, o adquirente não empena ou tira do esquadro as janelas, portas, bem como não consegue desnivelar os pisos ou fazer os canos vazarem e as cerâmicas da fachada se soltarem pela falta de manutenção imposta nos Manuais de Garantia que, certamente, o proprietário da construtora não coloca em prática nem mesmo onde reside. Quanto a vazamentos, é lógico que decorrem de falha de mão de obra/instalação, já que canos de PVC duram décadas. 


Esse tipo de cláusula inserida no Contrato de Promessa de Compra e Venda, estimulada pelo Manual de Garantias, que visa basicamente enfraquecê-las e confundir o comprador, vai na contramão do desenvolvimento tecnológico da engenharia civil, que atualmente possui métodos e recursos de construção inimagináveis há algum tempo, capazes de permitir a edificação com alto padrão de qualidade e com longa durabilidade. 


Cláusula abusiva

Como exemplo, podemos citar um caso concreto em que uma compradora foi obrigada a deixar sua unidade em razão de vazamentos no apartamento que o tornaram inabitável por dois meses, até que as obras de reparo fossem concluídas. O contrato com a construtora determinava a obrigação de proceder à manutenção e conservação dos encanamentos anualmente. Para tanto, teria de quebrar as paredes para verificar seu estado de conservação. Essa cláusula é abusiva, pois cria uma obrigação impossível de ser realizada sem gerar danos ao imóvel, e, portanto, não possui qualquer valor jurídico. 


Construtoras não divulgaram problemas nas fachadas

Diante do agravamento do desplacamento das cerâmicas em 2014, a empresa Neoway Criactive foi solicitada pelo SindusCon-SP para fazer uma pesquisa. Na amostragem que tomou como base 87 construtoras do Brasil, revelou que o desplacamento das cerâmicas das fachadas foi constatado em 20,7% das obras. Segundo o estudo, 81,4% do vícios aparecem em até dois anos a partir do assentamento. Estes números que não foram divulgados para a mídia demonstram graves problemas que têm alto custo de reparação, pois em vários casos todo o revestimento teve que ser refeito. 

As construtoras tendem a negar os reparos nesses casos, sendo que há casos de consertos que custam de R$500.000,00 a R$3.000,000,00. Portanto, esta atitude da construtora tem relação, em muitos casos, com a sua sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e assim criam situações para evitar tais despesas e ao final tentam colocar a culpa no condomínio. 


Competente não tem medo de garantia

A maioria das pessoas é estimulada a comprar um produto quando esse tem qualidade. O fabricante que produz com qualidade sabe o que está oferecendo para o comprador. Por isso vemos a Renault, oferecendo o carro popular Clio com três anos de garantia e a Hyundai ganhando mercado com garantia total de cinco anos para o Tucson, apesar de um automóvel durar menos que um imóvel.


É incrível, mas como entender que um comprador, com recursos para adquirir mais de 10 automóveis, aceita pagar mais de R$1.000.000,00 por um apartamento que tem vários itens de garantia impostos no contrato, com prazo de seis meses ou um ano, apesar da lei estipular que o imóvel tem garantia de cinco anos, sendo essa irredutível?


O art. 618 do CC é cristalino ao prever que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. 

Cuidados ao comprar um imóvel 


Logicamente, o comprador deve ter cuidados com o bem que adquire, mas reduzir o prazo de garantia afronta diversos princípios jurídicos, sendo lógico que defeitos estruturais demoram, muitas vezes, mais de oito anos para serem percebidos.

O parágrafo único, do art. 2.035 CC veda a realização de qualquer convenção contrária aos preceitos de ordem pública que garantam a função social da propriedade e dos contratos. As cláusulas que impeçam ou dificultem o exercício de direitos por parte do comprador são anuláveis judicialmente, por serem contrárias aos princípios norteadores de proteção ao consumidor.

Dessa forma, as construtoras não podem reduzir os prazos de garantia previstos em lei para se beneficiarem, ou mesmo criar obrigações impossíveis com o objetivo de responsabilizar o consumidor pela ocorrência de algum evento danoso. Mas parece que esses construtores desconhecem que no Brasil há prédios com centenas de anos em bom estado, mesmo tendo sido executados sem a tecnologia atual de materiais que propiciam maior resistência. 


Contratos desequilibrados 

As construtoras, após constantes condenações dos Tribunais que as obrigam a assumir os consertos por vícios de construção e a indenizar os compradores por danos materiais e morais, estimularam seus departamentos jurídicos a aperfeiçoarem procedimentos para reduzir as responsabilidades das empresas. Até mesmo peritos judiciais podem ser induzidos a erro, diante de tamanha habilidade na redação desses instrumentos que sugerem ser a construção feita de papelão, pois muitas garantias vencem no ato de entrega ou no prazo de seis meses. 


Afronta à Lei 

É importante pontuar a responsabilidade objetiva da construtora/incorporadora sobre os vícios existentes nos edifícios que podem vir a causar danos aos consumidores, conforme artigo 12 do CDC: “O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos”. 


No mesmo sentido tem-se o parágrafo único do art. 927 do CC: “Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”.


Ao criar essas normas, o legislador impôs o dever/responsabilidade do construtor em ofertar ao mercado edificações que não ofereçam riscos aos seus ocupantes, em decorrência do direito de todos à segurança, preconizado no caput do artigo 5° da Constituição Federativa. 


Conforme CDC, o construtor só se exime de culpa em casos específicos, nos termos do art. 12, §3°, devendo provar: “a) que não colocou o produto no mercado; b) que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste; c) a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”. 


CDC impõe a responsabilidade solidária

O CDC impõe a responsabilidade solidária para o construtor e incorporadores sobre vícios existentes nas unidades imobiliárias ofertadas no mercado, ex vi: Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. 

Portanto, a construtora é responsável pelos vícios que tornem a unidade inadequada, imprópria para a ocupação ou que lhes diminua o valor. 


Incorporadoras inexperientes  

Com o aumento da rentabilidade das construções, surgiram no decorrer de 2009 a 2013 (auge do boom imobiliário) os “grupos de investidores” (amigos, comerciantes ou profissionais de outras áreas, coproprietários de um terreno) que contratam um engenheiro para fazer um edifício e depois vendem as unidades. Neste caso, respondem como incorporadores, se as vendem antes da baixa de construção. Se qualquer um desses investidores vender o apartamento pronto, ocorrendo defeitos, o comprador tem o direito de acionar o grupo como construtor/fornecedor, apesar deste ser composto por pessoas físicas. 


Apenas para lembrar que atuar no mercado imobiliário exige especialização, o dono do terreno/permutante/investidor, ao vender os apartamentos dentro do prazo de 36 meses, será tratado pela Receita Federal como se fosse uma empresa, devendo pagar diversos tributos e cumprir obrigações que não imaginava. 


Da garantia legal 

O CDC cria mecanismos que vedam a colocação de produtos no mercado fora das especificações da ABNT, conforme art. 39, inciso VIII. Assim, não basta que os procedimentos adotados na construção sejam os previstos nas normas técnicas, eles devem atingir a qualidade esperada por esta norma, já que seria inócuo a criação de um procedimento que se esgotaria em si próprio.


Além disso, tem-se o art. 25 do CDC que veda a “estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores”.


Deve-se considerar que o prazo de prescrição previsto no art. 26 e seguintes do CDC se mostra inadequado na aquisição de imóveis, já que a garantia de um apartamento não pode ser a mesma de uma geladeira ou fogão. O prazo de prescrição de 90 dias é incompatível com a realidade da comercialização de um imóvel, produto este que deve durar 50, 100 anos ou mais. É comum o adquirente ao receber as chaves do apartamento, vir a ocupa-lo somente 06 meses depois, já que antes contrata decorador/arquiteto, analisa o projeto de decoração, tendo que depois contratar marceneiro para instalar os armários, etc. Logicamente, o adquirente só consegue apurar determinados defeitos após ocupar e utilizar o apartamento, bem como nas áreas diversas áreas comuns (corredores, portaria, áreas de lazer) e isso não ocorre antes de 90 dias na maioria dos casos.


Circunstâncias relevantes

Neste sentido, temos o art.14, § 1° do CDC: “O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais [...]” 


A concorrência é tida como saudável na maioria dos negócios. Entretanto, para algumas construtoras o lucro vem acima de tudo, não assumem a sua imprudência e negligência ao edificarem de forma irregular e assim desrespeitam os adquirentes.  Ignoram que qualquer construção, mesmo de padrão mais simples e de preço acessível, deve ser muito durável, pois a lei determina a irredutibilidade da garantia de cinco anos, justamente para impedir que o construtor incompetente e mal intencionado atue no mercado.


Quem trabalha em busca de uma imagem positiva e ética sabe que a lucratividade é a medida da qualidade e da responsabilidade.


Kênio Pereira é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG. Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - e-mail: kenio@keniopereiraadvogados.com.br.