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Vendas de imóveis e o Direito Penal

Vendas de imóveis e o Direito Penal

Estelionato é frequente nos negócios imobiliários e vendas de imóveis 


Vendas de imóveis e o Direito Penal muitas vezes se cruzam. Há construtor, corretor e proprietário de imóvel que desconhece que pode ser condenado criminalmente por estelionato quando omite informações do adquirente. E faz isso porque sabe que se dissesse a verdade, a venda não seria concretizada ou seria exigida uma redução do preço.  


Essas situações são bastante comuns, como a noticiada há alguns dias sobre um cantor sertanejo que vendeu uma casa no Balneário de Escarpas do Lago omitindo a existência de uma Ação Civil Pública do Ministério Público requerendo a demolição de parte da casa por ter sido edificada em área de preservação. O vendedor alegou em sua defesa que “todo mundo tem essa ação na região”. Isso não justifica, e não se pode presumir que o comprador soubesse. Por isso, tem que constar no contrato de compra e venda esse problema, sendo que até o corretor de imóveis pode vir a responder por não ter informado.


O estelionato na venda de imóvel ocorre quando o vendedor engana o comprador para levar algum tipo de vantagem, como quando camufla infiltração, o cupim de concreto, o aterro do terreno ou defeitos estruturais que certamente desvalorizam o bem. Da mesma forma, aquele que vende um imóvel com problema na documentação que impede ser financiado para depois lucrar com a multa rescisória tendo em vista ser viável o agente financeiro aceitar o bem em garantia ou aquele que vende um apartamento tipo como se fosse cobertura, sendo que o dono invadiu o terraço e edificou mais um pavimento numa área comum. 


Artigo 171 do Código Penal

Enfim, em todos os casos em que o vendedor omite ou informa errado o comprador para obter lucro, existirá a hipótese dele incorrer no crime de estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal: “Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento”. 


O corretor de imóveis também pode ser condenado pelo mesmo crime ao omitir informações que sabe ou deveria saber sobre o imóvel. Além disso, pode ser obrigado, juntamente com o vendedor, a indenizar financeiramente o adquirente pelos danos sofridos, com base no art. 723 do Código Civil: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”


Cabe ao vendedor e ao corretor agir com boa-fé e informar os defeitos do imóvel ou da sua documentação, de forma clara e por escrito. Quanto ao corretor de imóveis, cabe a esse agir conforme a Lei 6.530/78 e o Código de Ética que regulamentam a sua atividade profissional, a qual exige uma postura confiável e honrosa diante do fato de intermediar negócios que, em muitos casos representam as economias de uma vida de trabalho.


O Direito Penal Imobiliário, que é a última e mais extrema medida, pode ser uma saída para adquirentes enganados, como nos casos em que o construtor desapareceu com o dinheiro e não entregou a obra. Nesses casos, se o comprador foi ludibriado, este tem o direito de tomar medidas criminais, porque de qualquer forma, toda sentença criminal deve prever a reparação do dano, e o alcance da justiça seria maior que o sentimento de impunidade. 


Este artigo também foi publicado no Jornal O TEMPO. Leia aqui. 


Kênio de Souza Pereira

Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóeis

kenio@caixaimobiliaria.com.brTel. 31-2516-7008.

www.keniopereiraadvogados.com.br 


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